Exemplu de contract de închiriere - Așa arată un contract prietenos cu chiriașul - Finanztip

Ar trebui să fiți atenți la acest lucru cu noul contract de închiriere

Dr. Britta Beate Schön

Britta Beate Schön este responsabilă pentru toate aspectele legale de la Finanztip. Doctorul în drept și avocat a fost șeful departamentului juridic la furnizorii de servicii financiare precum Telis Finanz AG și Interhyp. Înainte de aceasta, a predat și a cercetat în Japonia ca profesor junior DAAD pentru drept german și european. Și-a finalizat studiile în Münster, Geneva, Regensburg și Leipzig. Puteți contacta autorul la adresa [email protected].

Proprietarii folosesc deseori șabloane pre-formulate pentru contractele de închiriere. Aceasta înseamnă că majoritatea reglementărilor nu sunt negociabile, dar sunt, de asemenea, deosebit de predispuse la erori.
Există adesea clauze inadmisibile în contracte pe care chiriașii nu trebuie să le respecte - de exemplu în ceea ce privește reparațiile cosmetice, interzicerea animalelor de companie sau reparațiile minore.

Înainte de semnare, ar trebui să citiți cu atenție contractul de închiriere și să îl comparați cu un contract de la asociația de locatari.

Verificați prețul comparativ cu indicele chiriei pentru a vedea dacă chiria este potrivită pentru noul dvs. apartament.

Nu acceptați excluderea rezilierii fără o clauză de înlocuire a chiriașului.

Este mai bine să nu discutați reglementările individuale cu viitorul dvs. proprietar, altfel ar putea da apartamentul unui chiriaș mai confortabil.

În acest ghid

Ți-ai găsit apartamentul de vis? Locația și prețul se potrivesc, iar proprietarul pare, de asemenea, ușor de înțeles. Acum lipsește doar semnătura contractului de închiriere. Dar mai întâi ar trebui să aveți câteva verificați punctele importante.

Cum aflați dacă contractul dvs. de închiriere este corect?

Ar trebui să citiți cu atenție contractul. În cazul contractelor de închiriere - spre deosebire de contractele de împrumut sau achizițiile online - există fără drept de retragere. Deci, nu poți doar să semnezi contractul și apoi să îl retragi.

Important este dacă puteți ieși din leasing fără probleme și dacă există capcane sau clauze surprinzătoare conține. Puteți afla comparând contractul cu un eșantion adaptat chiriașilor.

Proprietarii folosesc mai ales Exemplu de contract, care sunt deja pre-formulate. Marile asociații de locuințe au propriile documente, mulți proprietari privați folosesc modelul de contract al asociației de proprietari Haus & Grund sau alți furnizori. Aceste contracte corespund în mare parte jurisprudenței și legislației actuale. În caz de îndoială, avocații le-au formulat în așa fel încât contractul să fie avantajos pentru proprietar.

Unii proprietari îl folosesc însă vechi contracte, pe care le mai ai în sertar, dar care nu iau în considerare judecățile actuale. Un astfel de contract poate fi, de asemenea, benefic pentru dumneavoastră. Deoarece dacă clauzele individuale sunt ineficiente, nu trebuie să respectați regulamentul corespunzător.

Un model de contract care prietenos cu chiriașii poate fi găsit gratuit la Asociația Germană a Locatarilor. În modelul prietenos cu chiriașul, de exemplu, se prevede în favoarea chiriașului că proprietarul renunță singur la rezilierea contractului pentru o anumită perioadă de timp. De asemenea, prevede că părțile sunt de acord că chiria nu va fi majorată pentru o perioadă specificată.

Dacă doriți să fiți în siguranță cu contractul de închiriere, puteți să vă lăsați proiectul proprietarului Asociația chiriașilor sau unul Avocat Verifica. Avocații specializați oferă adesea acest lucru la o rată fixă redusă.

Ce ar trebui să luați în considerare cu prețul de închiriere?

În leasing, veți găsi ceea ce faceți Chirie rece și ca plată în avans pentru costuri suplimentare - împreună asta este chirie inclusiv încălzire. Pentru a evalua dacă apartamentul este scump, merită să aruncați o privire asupra indicelui chiriei locale. De obicei, îl puteți găsi pe site-ul orașului sau al municipalității. Comparați prețul dorit de proprietarul dvs. cu prețul din indicele chiriei. Asociația locatară a chiriașilor vă poate spune, de asemenea, dacă chiria rezonabil sau supraevaluat este.

Frână de închiriere - Dacă frâna prețului de închiriere se aplică în orașul dvs., ar trebui să verificați dacă proprietarul dvs. a respectat liniile directoare. Atunci el nu poate cere de la dvs. mai mult de 10 la sută peste chiria comparativă locală. Dacă chiria este prea mare, puteți semna contractul fără să discutați mai întâi cu proprietarul. După mutare, vă puteți plânge de chirie în termen de 30 de luni. În viitor, veți plăti numai chiria permisă și veți solicita rambursarea chiriei în exces pentru ultimele luni. Vă explicăm cum să faceți acest lucru în ghidul nostru de control al prețului închirierii.

Plata în avans pentru utilități - Pe lângă chiria de bază, este important cât de mare este plata în avans pentru costurile auxiliare. De fapt, reprezintă de obicei o proporție semnificativă din chiria totală. Conform tabelului costurilor de funcționare al Asociației Locatarilor Germani, chiriașii plătesc în medie aproximativ 2,16 euro pe metru pătrat la costuri auxiliare. Dacă proprietarul dvs. a stabilit plata în avans prea mică, trebuie să vă așteptați la reclamații suplimentare mari. Pentru a preveni acest lucru, ar trebui să verificați suma pe scurt împărțind plata în avans la numărul de metri pătrați și comparând-o cu prețul mediu.

Exemplu: Pentru un apartament cu 90 de metri pătrați, o plată lunară în avans de 194,40 euro (= 90 x 2,16 euro) ar fi media (începând cu octombrie 2020).

Fără tarif fix pentru costuri suplimentare - Dacă contractul dvs. de închiriere conține o cotă forfetară pentru costurile auxiliare, ar trebui să luați în considerare pe scurt dacă acest lucru are sens în cazul dvs. Practic, este mai bine să aranjați o plată în avans pentru utilități. Apoi, proprietarul trebuie să deconteze costurile auxiliare sau de exploatare o dată pe an și plătiți doar partea dvs. din costurile auxiliare și, în cazul costurilor dependente de consum, cum ar fi apa și încălzirea, doar ceea ce ați utilizat efectiv. Dacă ați folosit mai puțin, veți primi banii înapoi. Dacă ați folosit mai mult, trebuie să plătiți mai mult. Dacă nu doriți să stați mult timp în apartament, puteți accepta și o tarifă forfetară. În acest caz, o facturare exactă nu merită de obicei.

Ora plății chiriei - Legea spune că un chiriaș trebuie să plătească chiria cel târziu la începutul lunii până în a treia zi lucrătoare trebuie să plătească (secțiunea 556b (1) BGB). Chiar dacă contractul de închiriere prevede că chiria trebuie plătită în contul proprietarului în a treia zi lucrătoare, nu trebuie să vă respectați. O astfel de clauză este ineficientă, deoarece chiriașul ar trebui să suporte riscul întârzierilor la bancă (BGH, hotărârea din 5 octombrie 2016, Az. VIII ZR 222/15). Este suficient dacă ați efectuat transferul către banca dvs. până în a treia zi lucrătoare. Pentru a nu o uita din greșeală, cel mai bine este să o configurați Ordin permanent A.

Chirie absolvită - În unele contracte, proprietarul stabilește când și cu cât va crește chiria în viitor la încheierea contractului (secțiunea 557a BGB). Este posibil să nu crească chiria dincolo de asta, nici măcar dacă modernizează casa sau apartamentul. Cu ajutorul scalei de închiriere, proprietarul dvs. își economisește procedura consumatoare de timp pentru o creștere a chiriei, unde trebuie să vă obțină întotdeauna consimțământul. Dacă chiria inițială este ieftină și creșterile nu sunt excesive în viziunea dvs., nimic nu se opune unei chirii absolvite. Dar ar trebui să verificați dacă acordul de sezon cu un Interzicerea rezilierii conectat pentru tine. Ne sfătuim acest lucru. O astfel de renunțare la reziliere poate fi permisă, dar vă restricționează prea mult opțiunile.

Indicele chiriei - Unii proprietari stipulează în contract că chiria crește în mod regulat atunci când prețurile generale de consum cresc (secțiunea 557b BGB). În acest scop, chiria este legată de indicele oficial al prețurilor de consum stabilit de Oficiul Federal de Statistică. Pentru proprietar, atât calea cea mai usoara, să mărească chiria fără a-și asuma riscuri legale. Chiria indicelui are, de asemenea, avantajul pentru el că poate continua să crească creșterile chiriei dacă chiria a atins deja nivelul local sau este chiar mai mare.

Cu toate acestea, chiria crește nu automat: Proprietarul trebuie să-ți dea un Notificare schimbare din care puteți vedea când trebuie să plătiți mai mult. Spre deosebire de chiria gradată, creșterile chiriei datorate ajustărilor indicelui nu mai sunt supuse frânei chiriei (secțiunea 557b (4) BGB). Nu este permisă o creștere suplimentară a chiriei datorită măsurilor de modernizare.

Caz special: limită de închiriere Berlin

În Berlin se aplică pentru dvs. ca nou chiriaș începând cu 23 februarie 2020 Închiriere acoperire. Noul proprietar poate solicita doar chiria specificată în regulament.

În practică, acest lucru duce la proprietari două închirieri scrie în contract. Odată plătită chiria și apoi așa-numitul Chiria umbra. Chiriașul ar trebui să plătească acest lucru dacă se dovedește că plafonul chiriei încalcă constituția - retrospectiv. Câțiva euro pot veni împreună, mai ales că chiria umbră este adesea mai mare de două ori mai mare decât chiria plafonată. Permis oare proprietarul se asigură cu o astfel de clauză (BVerfG, decizia din 10 martie 2020, Az. 1 BvQ 15/20). Complet neclar dar este dacă proprietarii cu adevărat retrospectiv poate cere diferența cu chiria mai mare - aceasta va trebui mai întâi clarificată de instanțe.

Pentru tine ca chiriaș aceasta înseamnă: Aceasta există până la decizia Curții Constituționale Federale Riscul de rambursare. Prin urmare, ar trebui să lăsați diferența cu chiria umbră deoparte, deci economisiți. În orice caz, ar trebui să verificați, de asemenea, dacă proprietarul dvs. a aderat la frâna prețului de închiriere pentru chiria umbră. Acest lucru vă poate ajuta să reduceți puțin chiria mare.

Care sunt capcanele contractului de închiriere?

Oricine semnează contractul de închiriere fără control ulterior poate fi deranjat ulterior de reglementările individuale. Prin urmare, ar trebui să cunoașteți cele mai importante puncte care vă pot fi nefavorabile:

Nu renunțați la reziliere - Conform legii, chiriașul poate rezilia contractul în orice moment cu o perioadă de preaviz de trei luni. Cu toate acestea, mulți proprietari doresc să rețină chiriașul pe termen lung și să excludă rezilierea cel puțin pentru o anumită perioadă de timp. De aceea, noile contracte de închiriere conțin adesea o renunțare pentru anularea chiriașului. Conform jurisprudenței Curții Supreme Federale maximum patru ani posibil (hotărârea din 8 decembrie 2010, Az. VIII ZR 86/10, decizia din 23 august 2016, Az. VIII ZR 23/16).

Vă sfătuim împotriva acestor contracte, deoarece acestea vă limitează foarte mult. Cât de sigur poți fi că nu va trebui să te miști în următorii patru ani? Dacă totuși doriți în mod absolut apartamentul, trebuie să solicitați proprietarului să adauge la contract o așa-numită clauză ulterioară a chiriașului. Dacă este necesară o mutare în termen, de exemplu din cauza muncii, veți ieși din contract fără pierderi financiare.

Acesta este unul tipic Clauza ulterioară a chiriașului: "Locatarul este îndreptățit să rezilieze chiria timpuriu cu o perioadă de preaviz de trei luni, prin care acesta sugerează proprietarului cel puțin trei persoane de încredere din punct de vedere economic și personal ca chiriași înlocuitori."

Specificați dimensiunea apartamentului - Metrele pătrate ale apartamentului din contractul de închiriere ar trebui să fie precise. Acest lucru poate fi important din mai multe motive: Costurile de funcționare sunt facturate în funcție de dimensiune, care nu sunt determinate de consumul dvs. Dacă apartamentul este mai mic decât cel specificat în contract, este posibil să puteți reduce chiria (BGH, hotărârea din 2 martie 2011, Az. VIII ZR 209/10). Dacă informațiile lipsesc în proiectul de contract, ar trebui să solicitați proprietarului să adauge metri pătrați în contract.

Clauză de reparații mici - În majoritatea covârșitoare a tuturor contractelor de închiriere, există așa-numitele clauze de reparații minore, deși proprietarul trebuie să plătească pentru întreținere. Cu o astfel de reglementare, chiriașul trebuie să plătească singur pentru reparații minore până la o anumită limită. Cu toate acestea, aceste clauze nu sunt întotdeauna acceptabile. O clauză de reparare minoră este ineficientă,

ceea ce nu clarifică ce trebuie înțeles prin reparații minore,
care nu conține o limită superioară pentru fiecare reparație individuală. Cu toate acestea, nu există o limită absolută; instanțele consideră admisibile diferite sume. Având în vedere evoluția prețurilor, limita de astăzi este probabil să fie de aproximativ 100 de euro plus TVA.
care nu prevede o limită superioară pentru povara anuală totală a chiriașului. O taxă totală de 8% din chiria netă anuală este permisă ca limită.

Cu o mică clauză de reparație, proprietarul poate să nu stipuleze că chiriașul este obligat să repare ceva singur sau să angajeze el însuși un meșter. Pe de altă parte, un contract care renunță la o astfel de clauză este compatibil cu chiriașii.