Imobiliare de sănătate între nișă și megatendență - Articol din - Börsen-Zeitung Mobil
În ciuda provocărilor, asistența medicală este o clasă de active interesantă pentru investitori, care necesită expertiză aprofundată a managerului de investiții
Megatendențele sunt cei mai puternici factori de schimbare socială și, prin urmare, au, de asemenea, o influență majoră pe piețele imobiliare, de exemplu în ceea ce privește durabilitatea și valoarea intrinsecă a fiecărei proprietăți individuale. Un număr din ce în ce mai mare de investitori consideră un caz atractiv de investiții, în special în ceea ce privește schimbările demografice. De aceea, după hoteluri, un alt tip de utilizare pentru proprietățile de asistență medicală ar putea reuși să treacă de la nișă la mainstream.
Nu este încă posibil să se estimeze modul în care criza coroanei va afecta piețele de birouri în cursul anului următor. Până de curând, creșterea economică lentă și încetinirea fluxurilor comerciale globale din ultimele 20 de luni nu au afectat sectorul serviciilor și, astfel, cererea de spații de birouri. Cererea a rămas ridicată, cu o ofertă încă limitată, motiv pentru care așteptările privind creșterea chiriei nu au fost revizuite în jos până recent. Ca rezultat, randamentele prime în aproape toate segmentele de proprietăți din Europa - cu excepția Marii Britanii - au scăzut de ani de zile.
Prețurile imobilelor pentru birouri în piețe precum Berlin, München și Paris sunt în prezent de 34 de ori mai mari decât chiria anuală sau chiar mai mari. În același timp, însă, investitorii instituționali au cerințe de rentabilitate care nu trebuie să fie subminate. O provocare pentru managerii de investiții. Va trebui să identificați noi obiective de investiții pentru a îndeplini cerințele de rentabilitate. Alegerea cade din ce în ce mai mult asupra proprietăților din segmentul pieței asistenței medicale. Deoarece proprietățile din domeniul sănătății continuă să schimbe proprietarii în multiplicatori mai atrăgători decât birourile.
Dinamica previzibilă pentru acest segment, care este susținută în esență de cele trei aspecte ale creșterii, independenței economice și reglementării, vorbește în favoarea unei investiții în tipul de utilizare a asistenței medicale. Populația Europei continuă să crească și îmbătrânește disproporționat. Numărul persoanelor care solicită îngrijire, asistență medicală și îngrijire medicală este în creștere. Grupul de peste 80 de ani se va dubla în Europa în următorii 30 de ani (o creștere de peste 33 de milioane de oameni). Fenomenele sociale, cum ar fi urbanizarea, numărul tot mai mare de gospodării unice și condițiile de sănătate, cum ar fi cancerul, obezitatea și diabetul zaharat, determină, de asemenea, nevoia de îngrijire medicală.
Un alt aspect al pieței asistenței medicale: În funcție de țară, cheltuielile pentru asistență medicală și chestiuni legate de sănătate nu se corelează deloc sau slab cu creșterea economică, deoarece cererea pentru astfel de servicii este greu afectată de ciclurile economice. Excepție fac Italia și Spania, care prezintă o sensibilitate ceva mai mare la fluctuațiile economice, deoarece cheltuielile cu sănătatea sunt plătite într-o măsură mai mare din rezervele private. În principiu, această independență față de economie distinge în mod clar sectorul sănătății de alte tipuri de utilizare și oferă investitorilor posibilitatea de a se diversifica. În plus, segmentul este relativ bine protejat împotriva excesului de ofertă, întrucât un cadru de reglementare restrâns controlează orientările privind achizițiile și controlează accesul pe piață, deși forma cadrului variază între statele membre europene.
Trei șine de alimentare
În sectorul internat, asistența medicală din Europa poate fi clasificată în trei linii de aprovizionare:
1. Spitale și clinici generale (cu aproximativ 1,6 milioane de paturi în Spania, Portugalia, Italia, Germania, Benelux și Franța) cu o durată medie de ședere de patru zile
2. Clinici de specialitate, reabilitare și îngrijire a sănătății mintale cu o ședere în medie de o lună
3. Căminele de îngrijire medicală (2,8 milioane de paturi pe piețele menționate) cu o ședere medie de 20 până la 24 de luni
În timp ce operatorii publici sunt furnizorii dominanți din întreaga Europă pe segmentul clinicilor acute (de exemplu 65% în Franța sau 69% în Italia), proprietatea asupra caselor de îngrijire medicală este mult mai mixtă. În timp ce în Franța sectorul public domină și aici (53%), ponderea sa în Germania este de doar 6%. În schimb, organizațiile non-profit din Germania sunt responsabile pentru 57% și furnizorii privați orientați spre profit pentru 37% din facilități.
Barierele naționale ridicate la intrare au declanșat o consolidare transfrontalieră în rândul furnizorilor privați în ultimii ani. Cerințele stricte din Franța au însemnat că furnizorii de acolo s-au orientat pe plan internațional mai rapid decât oricare altul. De aceea, peisajul european din segmentul asistenței medicale este puternic modelat de companii franceze precum Korian, Orpea sau DomusVi. Datorită eficienței mai mari a costurilor, a unei reduceri susținute a capacității de pat în sectorul public și a unei nevoi crescânde de îngrijire, se poate aștepta o creștere relativă a cotei de piață a furnizorilor privați. Există, de asemenea, o cerere mare de capacități suplimentare de pat. Numai în casele de îngrijire medicală va fi nevoie de 320.000 de paturi noi până în 2030 în Germania, 150.000 în Franța și 45.000 în Belgia.
Inflația tipurilor de utilizare a proprietății descrise mai sus în ultimii ani nu a evitat nici industria medicală. Cu toate acestea, randamentele inițiale nete maxime în Europa nu încep de la puțin peste 2,5% ca în segmentul de birouri, ci în intervalul de 4,0% pentru proprietățile din Germania, Franța și Belgia. Potrivit firmei de brokeraj imobiliar CBRE, proprietățile din domeniul sănătății din Germania au realizat o cifră de afaceri de 2,1 miliarde de euro în întregul an 2019, cu o piață totală de investiții pentru imobiliare comerciale de 83,8 miliarde de euro. Investitorii internaționali au o cotă de piață de 62%, din care 33% sunt investitori francezi.
Rezultatul din 2019 corespunde unei scăderi de 32% față de anul precedent. Potrivit CBRE, motivul pentru aceasta este lipsa de produse investibile și nu scăderea cererii investitorilor. Acest lucru arată că segmentul imobiliar din domeniul sănătății iese din nișă, dar că tipul de utilizare a prezentat până acum doar o lichiditate redusă. Tranzacțiile curente și procesele de ofertare arată că o scădere suplimentară a randamentelor prime în segmentul asistenței medicale este realistă chiar și în mediul actual de piață. Accentul investitorilor instituționali se concentrează tot mai mult asupra acestui tip de utilizare, susținut de cei trei factori de creștere a cererii, independență economică și reglementare.
Mulți oameni experimentează proprietăți imobiliare în situații de viață dificile și existențiale. Vă așteptați la un ajutor rapid și profesional. Latura economică a sectorului sănătății are o importanță subordonată pentru oameni. Rezervele împotriva investitorilor financiari sunt de înțeles în acest domeniu. Pentru a contracara acest lucru, un număr tot mai mare de investitori internaționali se angajează să respecte standardele sociale și durabile. Linia fină dintre eficiență și responsabilitate socială, pe care investitorii trebuie să o stăpânească în special pe acest segment, poate duce, de asemenea, la inovații și progrese durabile printr-un management responsabil.
Este posibil un angajament social
În ciuda acestor provocări, asistența medicală poate fi o clasă de active interesantă pentru investitori, care nu numai că mărește diversificarea portofoliului, dar permite și angajamentul social și, în același timp, aduce o contribuție pozitivă la performanța portofoliului general. Cu toate acestea, caracteristicile speciale și transparența limitată a sectorului necesită ca managerul de investiții să aibă o expertiză aprofundată pentru a avea succes pe termen lung.
Isabella Chacón Troidl, Director General BNP Paribas Real Estate Investment Management Germany GmbH