Modificări în legea locațiilor Ce drepturi au chiriașii și proprietarii?

Ultima lege de modificare a legii chiriașilor a intrat în vigoare în 2013. În 2015, comisiile de brokeraj au fost reorganizate și așa-numita frână a prețului de închiriere a fost introdusă în multe regiuni. Următoarea reformă este chiar la colț în 2016. Ce este nou în legea locațiilor, care sunt iminente modificările legii locațiilor și ce înseamnă acest lucru pentru drepturile chiriașilor și proprietarilor? Oferim o imagine de ansamblu.

Protecție la transformarea apartamentelor închiriate în condominii

Folosit pe un condominiu închiriat uz propriu sau sunt apartamente de închiriat în Condominii convertite, Se aplică o protecție legală a chiriașilor împotriva rezilierii. Cu așa-numitele Modelul din München Cu toate acestea, proprietarii au reușit până acum să ocolească această protecție împotriva concedierii: parteneriate, de exemplu una Societatea de drept civil (GbR), a cumpărat o casă de închiriat. Ulterior, GbR le-a permis acționarilor să folosească apartamentele anulându-și propriile nevoi - chiar înainte de a fi transformate în proprietate rezidențială.

Aici asta se întărește Legea din 2013 privind modificarea legii chiriei drepturile chiriașilor: cel de trei ani Protecție împotriva concedierilor pentru uz personal acum se aplică și după ce apartamentele au fost vândute societății. Procedând astfel, legislativul a închis o lacună în lege, care, din punct de vedere al numărului, nu a jucat un rol major în practică. „Numărul de conversii de la apartamente de închiriat la condominii a crescut de câțiva ani. Și acest lucru crește, de asemenea, riscul ca chiriașii în cauză să-și piardă apartamentul ", avertizează Ulrich Ropertz, purtător de cuvânt de presă pentru Asociația Germană a Locatarilor (DMB).

Renovare energetică: ce este?

În domeniul măsurilor de modernizare a energiei, Legea privind modificarea legii chiriașilor din 2013 a fost deosebit de benefică modificări cuprinzătoare ale legii chiriei cu sine. Puteți citi ce înseamnă schimbările pentru chiriași sau proprietari în articolul din ghidul nostru:

Protecția împotriva fraudei de închiriere

Când aveți de-a face cu fraudatori ai chiriei, cum ar fi B. așa-numitul Închirieri nomazi, modificările din legea locațiilor întăresc spatele proprietarilor În cazul nomazilor de închiriere, o instanță poate obliga un chiriaș implicit să depună un depozit de garanție într-un cont special în timpul procesului de închiriere. Aceasta pentru a preveni creșterea datoriei de închiriere prin orice întârziere în procedurile legale, iar proprietarul să fie lăsat pe cheltuiala sa în cele din urmă.

Dacă chiriașul nu plătește

Dacă chiriașul implicit nu depune depozitul de garanție în timpul unui proces de închiriere, proprietarul poate face unul Titlu de evacuare în proceduri urgente a primi. În plus, titlurile de evacuare pot fi extinse acum la fel de repede și la posibilii locatari necunoscuți și neautorizați.

Asa numitul Evacuarea Berlinului este, de asemenea, reglementat de Legea privind modificarea legii chiriei. În acest caz, de exemplu, numai încuietoarea este schimbată fără ca mobilierul și obiectele să fie scoase din apartament și depozitate. Aceasta înseamnă că proprietarul nu mai suportă costuri suplimentare pentru curățarea și depozitarea bunurilor chiriașului.

Mobila și obiectele rămase sunt documentate și listate numai. Locatarul implicat își poate solicita bunurile de la proprietarul său în termen de o lună. După aceea, lucrurile pot fi folosite, adică licitate de către executorul judecătoresc, de exemplu.

Limita maximă: creșterea chiriei limitată la 15%

În zonele cu o nevoie de locuințe peste medie, statele federale pot Limita maximă pentru chirie crește din 2013 de la 20 la sută la 15 la sută. Chiriile pot crește apoi în termen de trei ani cu cel mult 15 la sută și până la maximul chiriei comparative locale.

Cu toate acestea, plafonul se aplică doar chiriilor existente și nu închirierilor noi - nu va ajuta pe nimeni care dorește să închirieze un apartament nou. De aceea, marea coaliție a introdus frâna chiriei ca instrument suplimentar în 2015.

Frâna chiriei

Următoarea modificare a legii chiriei este în vigoare de la 1 iunie 2015: Statele federale pot aplica frâna chiriei zone metropolitane si altii zone rezidențiale populare cu o piață imobiliară strânsă introduce. Frâna de închiriere se aplică numai pentru noi contracte de închiriere și nu pentru contractele de închiriere existente. Regulamentul se aplică până la sfârșitul anului 2020.

În cazul în care se aplică frâna chiriei, chiria la reînchirierea apartamentelor existente poate fi cu cel mult zece procente peste chiria locală comparativă. Informațiile din indexul chiriei locale se aplică ca chirie comparativă obișnuită. În cazul în care nu există un indice de chirie, pot fi utilizate și baze de date de închiriere de la asociațiile de proprietari și chiriași sau anchete statistice comparabile, potrivit Ministerului Federal al Justiției.

Pentru a putea verifica dacă este permisă chiria convenită, chiriașul mai are una Dreptul la informare spre proprietar. Apoi, aceasta trebuie să spună chiriașului, de exemplu, ce chirie a plătit chiriașul anterior.

Dacă se aplică frâna prețului de închiriere, chiria poate fi cu cel mult 10% peste chiria locală comparativă.

Fapte despre frâna prețului de închiriere

Chiria excesivă poate fi recuperată

În cazul în care chiria este mai mare decât ar trebui să fie conform reglementărilor privind frâna prețului de închiriere, chiriașul poate obiecta la aceasta chiar și după încheierea contractului de închiriere și poate solicita restituirea chiriei. Cu toate acestea, acest lucru se aplică numai chiriei plătite după plângerea sa. Asociația germană a chiriașilor este critică față de acest regulament, deoarece poate fi un stimulent pentru proprietar să încerce mai întâi chirii excesive. "Potrivit situației legale actuale, el poate păstra partea excesivă a chiriei între încheierea contractului și plângerea de către chiriaș", a declarat purtătorul de cuvânt al DMB, Ulrich Ropertz.

Aceste excepții se aplică frânei prețului de închiriere

Proprietarii pot măcar la fel de multă chirie dorință, așa cum a fost deja plătit de chiriașul anterior. Deci nu trebuie să reduceți chiria.
Clădiri noi care după 1 octombrie 2014 au fost finalizate sunt scutite de frâna de închiriere.
De asemenea la apartamente modernizate complet frâna de închiriere nu se aplică. Ca orientare pentru o modernizare cuprinzătoare, Ministerul Federal al Justiției menționează aproximativ o treime din cheltuielile necesare pentru un apartament nou comparabil pe care investiția îl realizează.

Asociația chiriașilor este sceptică

Potrivit asociației chiriașilor, frâna chiriei pare să nu funcționeze încă așa cum se spera. „Pentru chiriașii în cauză, nu este transparent dacă pot invoca cu succes regulile de bază ale frânei chiriei sau dacă nu se aplică una dintre excepții, cum ar fi pre-chiria ridicată sau măsurile de modernizare”, crede Ulrich Ropertz. Prin urmare, se recomandă mai întâi locatarilor de apartamente primiți sfaturi de la o asociație de chiriași sau de la un avocat specializat.

Unde se aplică frâna de închiriere?

Până în prezent, unsprezece state federale au introdus frâna chiriei în aproximativ 300 de municipalități. Ministerul Federal al Justiției oferă o hartă interactivă a Germaniei care determină unde se aplică limita prețului de închiriere.

Comision broker: oricine comandă, plătește

Pentru o lungă perioadă de timp, proprietarii ar putea facilita închirierea apartamentului lor. Au angajat un agent imobiliar și l-au lăsat pe noul locatar să moară comision de brokeraj datorat a plati. Există o schimbare în legea locațiilor: din iunie 2015, comisioanele pentru brokeri au fost reglementate recent. Acum este adevărat Principiul ordonării. Asta înseamnă: cine comandă agentul imobiliar, îl plătește acum. Acordurile care se abat de la acest nou regulament sunt ineficiente și pot fi sancționate cu o amendă. Drepturile chiriașilor s-au datorat acestei inovații întărit semnificativ.

Dacă, pe de altă parte, chiriașul a instruit în mod expres agentul să caute un apartament, el trebuie să plătească, desigur, și comisionul în funcție de noua situație juridică. Curtea Constituțională Federală a declarat acum noua lege constituțională după plângerile unor agenți imobiliari.

Feriți-vă de trucurile brokerilor

Asociațiile de chiriași raportează că, în unele cazuri, agenții imobiliari încearcă să convingă persoanele interesate de locuințe să facă o căutare „spontană”. Cu toate acestea, dacă apartamentul este deja în baza de date a agentului, el nu a acționat în numele potențialului chiriaș - și unul taxa pentru o astfel de comandă Nu sunt acceptate. De asemenea, este necesar de la brokeri Taxe pentru servicii și vizionare sau sunt confirmări de rezervare pentru un apartament oferit nepermis.

Deduceți taxele de brokeraj din impozite

O consolare pentru proprietari: aceștia pot deduce în totalitate costurile unui agent imobiliar pe care l-au numit.

Interzicerea deturnării: Nu se mai închiriază ca casă de vacanță

În timp ce rândurile de apartamente sunt goale în multe zone rurale, există o tendință complet diferită în orașele populare: acolo, apartamentele de închiriere sunt oferite din ce în ce mai mult ca apartamente de vacanță. Apoi nu mai sunt disponibile pentru cei care caută cazare.

De aceea, multe orașe din Germania încearcă să ia măsuri împotriva apartamentelor de închiriere deturnate. Există reglementări în Berlin, Dortmund, Dresda, Freiburg, Hamburg, Köln, Constance, München, Münster și Stuttgart.

Capitala este deosebit de strictă împotriva închirierii apartamentelor de vacanță

În 2014 Berlin: Dacă doriți să închiriați un apartament într-o casă normală turiștilor de acolo, trebuie să obțineți unul în prealabil Obțineți aprobarea. Dar ele există doar în cazuri excepționale. Dacă cineva încalcă legea, acesta se confruntă cu o amendă de până la 100.000 de euro. Un aranjament tranzitoriu pentru apartamentele de vacanță a expirat în aprilie 2016. De atunci, proprietarii nu mai au voie să-și ofere apartamentele pe portaluri de brokeraj pentru apartamente de vacanță.

Dar există și excepții de la interzicerea deturnării în Berlin

Un proprietar de apartament care continuă să-și folosească singur apartamentul poate închiria mai puțin de jumătate din spațiul de locuit diferiților oaspeți de vacanță („regula 50%”).
Un proprietar poate continua să închirieze o a doua casă ca casă de vacanță în absența sa, de exemplu din motive profesionale. Acest lucru a fost decis de Curtea Administrativă din Berlin în august 2016. Cu toate acestea, datorită importanței fundamentale a hotărârii, instanța a admis un recurs la Curtea Administrativă Superioară Berlin-Brandenburg.

A doua lege de modificare a legii chiriei: Asta planifică politica

Ministerul Federal al Justiției planifică modificări suplimentare la legea locațiilor și a aprobat A doua lege privind modificarea legii chiriașilor (a doua MietNovG) prezentat ca proiect. În plus față de inovațiile în domeniul costurilor de modernizare, următoarele modificări în legea chiriei includ: