Regulile de funcționare a coproprietății
Proprietatea comună este o situație care apare atunci când mai multe persoane sunt deținătoare de drepturi de aceeași natură.
Poate fi ales atunci când partenerii coabitați sau partenerii asociați printr-un PACS decid să cumpere împreună un activ care va deveni apoi un activ nedivizat. Se intenționează să dureze în timp, deci este necesar să-i organizăm funcționarea și să-l supraveghem.
În alte cazuri, proprietatea în comun poate fi suferită ca urmare a decesului unui părinte, generând astfel proprietatea în comun între moștenitorii săi. Atâta timp cât moștenirea nu a avut loc, moștenitorii sunt în posesia comună.
În contextul proprietății comune, toate bunurile decedatului sunt în posesia comună între moștenitorii săi, care dețin astfel o parte din proprietate.
Mai precis, fiecare moștenitor are o fracțiune abstractă din fiecare dintre activele care constituie moșia.
În caz de moștenire nedivizată, proprietatea nedivizată se încheie cu împărțirea care determină drepturile private ale fiecărui moștenitor asupra proprietății moștenirii.
Astfel, această perioadă este, în principiu, o fază temporară până la împărțirea moșiei.
Dar când proprietatea comună este o organizație dorită de indivizi, se dorește să dureze în timp, atunci este necesar să-și organizeze funcționarea și să o supravegheze.
Administrarea bunurilor nedivizate.
Acte de conservator.
Unele acte pot fi efectuate doar de un coproprietar, acestea sunt acte de conservator.
Chiar dacă sunt efectuate de un singur coproprietar, acestea sunt obligatorii pentru toți coproprietarii.
Actele de conservator sunt acte materiale sau juridice menite să prevină pierderea proprietății.
Legea prevede în mod specific că „ orice coproprietar poate lua măsurile necesare pentru conservarea proprietății nedivizate chiar dacă acestea nu sunt de natură urgentă "[1] .
Aceste acte de conservator sunt, de exemplu: subscrierea unui contract de asigurare sau de închiriere, o notificare formală de plată trimisă unei terțe părți, o cerere ...
Pentru a finanța un act de conservator, coproprietarul poate folosi fondurile nedivizate asupra cărora se presupune că are liberă dispoziție.
Dar dacă fondurile coproprietății sunt insuficiente, coproprietarul îi poate obliga pe coproprietari să suporte cheltuieli suplimentare necesare, cu condiția ca aceste cheltuieli să fie rezonabile și proporționale cu valoarea proprietății acoperite de actul conservator.
Acte care necesită o majoritate de 2/3 din coproprietari.
Faptele mai puțin grave pot fi efectuate de către coproprietarii care pot dovedi o majoritate de cel puțin 2/3 din drepturile comune.
Articolul 815-3 din Codul civil le enumeră, acestea fiind:
" 1 ° Să efectueze acte administrative referitoare la bunuri nedivizate;
2 ° Acordați unuia sau mai multor coproprietari sau unei terțe părți un mandat administrativ general;
3 ° Vindeți mobilierul nedivizat pentru a plăti datoriile și taxele de coproprietate;
4 ° Încheiați și reînnoiți contracte de leasing, altele decât cele referitoare la o clădire pentru utilizare agricolă, comercială, industrială sau artizanală (...) ".
Legea prevede că coproprietarii care dețin 2/3 din drepturile comune trebuie, totuși, să îi informeze pe ceilalți coproprietari sub pedeapsă cu privire la faptul că fapta nu este aplicabilă împotriva lor.
Astfel, actele de administrare și dispoziție nu mai sunt supuse automat regulii obligatorii a unanimității.
Cu toate acestea, unanimitatea devine din nou necesară atunci când vine vorba de efectuarea unui act care nu corespunde utilizării normale a bunurilor nedivizate sau când este vorba de efectuarea unui act de cedare, altul decât vânzarea bunurilor mobile nedivizate.
Pentru ușurința gestionării, coproprietarii pot acorda unuia dintre ei sau unei terțe părți un mandat de administrare generală, cu o majoritate de 2/3.
Dacă unul dintre coproprietari efectuează un act de administrare asupra proprietăților nedivizate, fără a fi cerut o majoritate de 2/3, dar face acest lucru, la vedere și în plus față de ceilalți coproprietari care sunt perfect conștienți de aceasta, este considerat să fi primit partea lor un mandat tacit.
În consecință, actul efectuat le va fi opozabil.
Acest mandat tacit nu se aplică actelor de cedare sau încheierii sau reînnoirii contractelor de leasing.
Acte care necesită unanimitate.
Unanimitatea se aplică pentru ceea ce se numește „acte grave” și pentru care este necesar să se obțină consimțământul tuturor coproprietarilor.
Este:
Orice act care nu se încadrează în cadrul exploatării normale a bunurilor nedivizate,
Orice act de cedare, altul decât vânzarea bunurilor mobile nedivizate.
Astfel, trebuie înțeles în special că vânzarea de bunuri imobile nedivizate va trebui în mod necesar să obțină consimțământul unanim al coproprietarilor.
În plus, „orice act care nu se încadrează în cadrul exploatării normale a proprietății nedivizate” ar trebui înțeles ca un act care nu ține cont de destinația proprietății și care ar compromite fondul acesteia.
Pentru aceste fapte grave, dacă fapta a fost săvârșită fără a fi necesară în prealabil unanimitatea voturilor coproprietarilor, este imposibil de aplicat împotriva celorlalți coproprietari.
Intervenția judecătorului.
Atunci când este necesar consimțământul celorlalți coproprietari, dar este dificil sau chiar imposibil de obținut, un coproprietar, care dorește să efectueze un act de dispunere sau administrare referitor la o proprietate nedivizată, poate solicita autorizarea judecătorului în acest scop.
Aceasta este o măsură excepțională pentru a ieși dintr-o situație de criză, mai ales atunci când unul dintre coproprietari blochează vânzarea imobilelor fără un motiv valabil, în timp ce vânzarea ar fi benefică sau necesară pentru întreaga proprietate comună.
Legea specifică asupra acestui punct că refuzul acestui coproprietar trebuie să fie de natură să „pună în pericol interesul comun” [2] .
Avantajul este că, dacă judecătorul admite această cerere, fapta este executorie împotriva coproprietarului recalcitrant care s-a opus acesteia.
Această sesizare către judecător permite o trecere forțată atunci când sunt necesare condițiile pentru a păstra interesul comun al întregii proprietăți comune.
Există, de asemenea, un alt caz de sesizare utilă către judecător și tocmai atunci când este în coproprietate, unul dintre coproprietari nu poate să-și exprime voința (bătrânețe, handicap etc.).
În acest caz, un coproprietar poate solicita judecătorului o autorizație pentru a reprezenta acest coproprietar.
În plus, începând cu legea din 12 mai 2009, judecătorul poate autoriza unul sau mai mulți dintre coproprietari care dețin cel puțin 2/3 din drepturile comune să vândă o proprietate nedivizată.
Această dispoziție permite coproprietarilor care dețin cel puțin 2/3 din drepturile comune să vândă proprietatea comună fără a fi nevoie să obțină unanimitatea.
Dar pentru ca această excepție de la regula unanimității să se aplice, coproprietarul sau coproprietarii a cel puțin 2/3 din drepturile nedivizate trebuie să se adreseze judecătorului și să fie autorizați în mod expres de către judecător.