Riscurile; investiți în închiriere într-o clădire supusă legii din 1948
I/Legea din 1 septembrie 1948 privind protecția chiriașului
Unii investitori imobiliari aleg să investească în proprietăți închiriate în baza unui contract de închiriere sub rezerva Legii nr. 48-1360 din 1 septembrie 1948.
Legea privind ordinea publică din 1948 a fost adoptată în urma celui de-al doilea război mondial pentru a remedia deficitul de locuințe și pentru a proteja chiriașii de creșterile chiriei rezultate.
În aplicarea acestei legi, chiriașul beneficiază de dreptul de a rămâne în incinta care îi este atașată exclusiv, cu unele excepții.
Există din ce în ce mai puține proprietăți supuse regimului legislativ din 1948.
Dar acest tip de proprietate atrage investitorii interesați de prețul lor de achiziție a cărui reducere trebuie negociată, într-un context în care prețurile pieței imobiliare sunt mari.
II/Riscurile unei investiții în legea din 1948 comparabile economic cu o investiție în renta viageră
Investițiile în proprietăți supuse legii din 1948 sunt uneori comparate cu o investiție în viață.
Investitorul în legea din 1948 devine proprietarul unei proprietăți a cărei chirie nu corespunde cu prețul de piață al chiriilor percepute.
Prin urmare, noul proprietar trebuie să aștepte până la sfârșitul contractului de închiriere conform legii din 1948 pentru a lua în considerare semnarea unui nou contract de închiriere la prețul corespunzător cererii de ofertă și închiriere și astfel să-și facă investiția profitabilă.
Acesta este motivul pentru care, în principiu, prețul de achiziție negociat în contractul preliminar de vânzare semnat cu agentul imobiliar sau notarul, ia în considerare această constrângere legală pentru noul proprietar-locator și fluxul viitor de venituri actualizate.
În cazul care a dat naștere deciziilor pronunțate de Curtea de Apel din Paris la 22 martie 2019, apoi de Curtea de Casație la 24 septembrie 2020 (recurs nr. 19-17.068), cumpărătorul proprietății supuse dispozițiilor din 1948 legea probabil că se gândise să investească în cunoașterea legislației aplicabile, a constrângerilor acesteia și a posibilității de a fi liber de ea.
(Curtea de Apel din Paris, Polul 4, camera 3, 22 martie 2019, nr. 17/15473)
(Cass, civ, 3, 24 septembrie 2020, nr. 657, nr. 19-17.068)
Deciziile pronunțate mărturisesc necesitatea ca un investitor să aibă auditate cu mare precizie situația juridică a proprietății pe care intenționează să o achiziționeze și a contractului de închiriere reglementat de legea din 1948, luând în considerare riscurile juridice care, în, au fost dezvăluite în detrimentul proprietarului.
III/Transferul dreptului de a rămâne în incinta chiriașului decedat către moștenitorii săi
1) Faptele și procedura
Faptele de la originea cauzei judecate de Curtea de Casație în hotărârea sa din 24 septembrie 2020 sunt următoarele:
La 1 iulie 1955, un proprietar a încheiat un contract de închiriere sub rezerva legii din 1 septembrie 1948 cu un cuplu de chiriași.
Locatarii au murit:
- Monsieur a murit în 1963 și,
- Madame a murit la sfârșitul anului 2015.
Cele două moștenitoare au rămas în cazare, una dintre ele fiind singura fiică a celor doi chiriași originali, cealaltă moștenitoare născută dintr-o a doua uniune a mamei.
După moartea mamei lor în 2015, noul proprietar proprietar a cerut moștenitorilor să părăsească incinta, considerând că nu dețineau contractul de închiriere și că erau ocupanți fără drept sau titlu.
La 20 aprilie 2016, proprietarul a dat în judecată cei doi moștenitori în fața instanței de circumscripție la momentul competent pentru evacuare.
La 28 aprilie 2017, instanța a dispus evacuarea celor doi moștenitori, cu executare provizorie, găsindu-i ocupanți fără drepturi sau titlu la locuința în litigiu.
Cele două moștenitoare au făcut recurs împotriva hotărârii susținând că una dintre ea, singura fiică a celor doi soți chiriași, avea statut de chiriaș în conformitate cu legea din 1 septembrie 1948.
Dimpotrivă, în fața Curții de Apel din Paris, proprietarul/locatorul pârât a considerat că transferul dreptului la arendă prevăzut la articolul 5 din legea din 1 septembrie 1948 nu era aplicabil.
Una dintre întrebările adresate Curții de Apel din Paris a fost cea a aplicarea legii în timp.
2) argumentele intimatului proprietar-locator
Potrivit proprietarului locator, articolul 5 din legea din 10 iulie 1948 prevede că:
„I. - Beneficiul de a rămâne în incintă (...) aparține, în cazul (...) decesului ocupantului cu bună credință, soțului (...) și când locuiesc efectiv cu el de mai mult de un an, (...), până la împlinirea vârstei la copiii minori. (...) "