Ucraina - achiziționarea de bunuri imobile, terenuri și locuințe de la străini din Ucraina

Cumpărarea de bunuri imobile pentru străini în Ucraina

Achiziția imobiliară pentru străini este posibilă în Ucraina fără probleme. Cu toate acestea, există câteva lucruri importante de luat în considerare. Piața imobiliară, precum și achiziția de proprietăți și transferul prezintă unele caracteristici specifice fiecărei țări.

Trebuie făcută o distincție între piața primară și piața secundară a imobilelor. Piața primară este oferta de la dezvoltatori imobiliari și investitori pentru apartamente și case noi. Investițiile în proprietăți care nu au fost încă finalizate sunt, de asemenea, posibile și comune. Aici, ca furnizori și vânzători, avem în principal dezvoltatori imobiliari. Rareori se găsesc agenți și brokeri.

Piața secundară este utilizată pentru a descrie proprietăți imobiliare second-hand prin achiziționarea de la proprietari anteriori. În practică, este aproape întotdeauna cazul în care brokerii și intermediarii sunt utilizați de către vânzători pe piața secundară. De multe ori acest lucru nu este evident imediat în reclamele din ziare sau în ofertele imobiliare pe internet.

În practică, tranzacțiile imobiliare diferă semnificativ de procedurile obișnuite din Germania.

Acest lucru se datorează unor reglementări din dreptul civil ucrainean, dreptul familiei, dreptul moștenirilor, înregistrarea și dreptul procesual în sine. În plus, nu există un registru funciar în Ucraina care să se bucure de recunoaștere publică.

Prin urmare, următoarele puncte trebuie luate în considerare cu atenție dacă doriți să cumpărați o proprietate:

proprietatea efectivă
Interdicții de vânzare
Grevarea proprietății cu drepturi ascunse ale terților
Caracteristici speciale în contractele de vânzare care ar duce la invaliditate totală sau parțială în Germania
în practică abateri frecvente de la statut Reguli
registre de stat incomplete sau neinformative
Documentele condominiale care se abat de la realitate, se referă adesea la modificări structurale și dimensiuni reale
libertate contractuală foarte extinsă, fără a distinge în același timp între comercianți și non-comercianți
cerințe formale speciale
aspecte de drept fiscal
aspecte fiscale pentru străini/nerezidenți
Achiziționarea de bunuri imobile de către persoane juridice/companii
Construcții și alte reglementări administrative
deschideți facturi de la serviciile publice
Sechestrul/interzicerea vânzării

În Ucraina, în prezent este ilegal ca străinii să achiziționeze terenuri agricole. Dar z. B. case rezidențiale achiziționate, terenul asociat poate fi achiziționat și de străini.

În plus, există caracteristici speciale în legislația imobiliară ucraineană care, în anumite circumstanțe, exclude achiziția prin cumpărare pentru unele obiecte. Tranzacțiile corespunzătoare sunt apoi invalide sau contestabile.

La achiziționarea de bunuri imobile, este posibilă reprezentarea de către cumpărător și vânzător. Împuternicirile corespunzătoare trebuie acordate notarului și notariate. Dacă procura a fost dată unui notar străin, documentul trebuie apostilat și tradus de un traducător ucrainean în Ucraina și, de asemenea, notarizat.

Aspecte fiscale și taxe în tranzacțiile imobiliare din Ucraina

Impozitele și taxele suportate la cumpărarea unei proprietăți depind de mai mulți factori.

Următoarea parte oferă o prezentare generală a statutului. Regulament:

Dacă proprietatea este deținută de vânzător de mai mult de 3 ani și atât cumpărătorul, cât și vânzătorul sunt ucraineni sau rezidenți, se aplică următoarele taxe:

1% - fond de pensii (se achită de către cumpărător)

1% - taxa de administrare guvernamentală (va fi plătită de vânzător)

Dacă proprietatea este deținută de vânzător de mai puțin de 3 ani și atât cumpărătorul, cât și vânzătorul sunt ucraineni sau rezidenți, se aplică următoarele taxe:

1% - fond de pensii (se achită de către cumpărător)

1% - taxa de administrare guvernamentală (va fi plătită de vânzător)

5% - impozit pe venit pentru persoane fizice plătit de persoane fizice în funcție de rezultatele declarației anuale oficiale (care urmează să fie plătite de către vânzător)

1.5 - Taxa de apărare (va fi plătită de vânzător)

Dacă proprietatea este deținută de vânzător de mai puțin de 3 ani și vânzătorul este străin

(dacă străinul este rezident în Ucraina, valoarea taxelor care trebuie plătite poate fi reglementată separat de către biroul fiscal):

1% - fond de pensii (se achită de către cumpărător)

1% - taxa de administrare guvernamentală (va fi plătită de vânzător)

18% - impozitul pe venitul persoanelor fizice, plătit de persoanele fizice în conformitate cu rezultatele declarației oficiale anuale de impozitare (care urmează să fie plătite de către vânzător)

1.5 - Taxa de apărare (va fi plătită de vânzător)

Din aceasta se poate observa că practic nu există un tratament fiscal diferit atunci când străinii cumpără bunuri imobiliare în Ucraina. Întotdeauna există doar o contribuție de 1% la fondul de pensii de stat.

Singura diferență este atunci când proprietatea este revândută în mai puțin de 3 ani. În acest caz, un ucrainean ar trebui să plătească 5% impozit pe venit. Un străin, cu toate acestea, 18%.

Dacă proprietatea este revândută după expirarea perioadei de 3 ani, nu se datorează niciun impozit pe venit, chiar dacă este vândut de străini.

Deci, aceasta este singura diferență majoră în tranzacțiile imobiliare dintre ucraineni și străini în ceea ce privește problemele fiscale.

Fundalul acestui fapt este impozitul pe profiturile speculative de la autoritățile fiscale.

Zvonurile auzite frecvent că este mai scump sau chiar imposibil pentru străini să cumpere proprietăți imobiliare în Ucraina din motive fiscale sunt greșite.

Cu toate acestea, în practică, vânzătorul, mai ales în cazul proprietăților uzate, insistă adesea pe cumpărător să împartă sau chiar să își asume toate taxele și impozitele.

Cu toate acestea, acest lucru nu are nicio legală. Baza și este o chestiune de negociere.

Documente solicitate de un străin la cumpărarea/vânzarea imobilelor

Un străin are nevoie de următoarele documente pentru a cumpăra proprietăți imobiliare:

Pasaport valid
Traducere pașaport realizată în Ucraina și notarizată
Cod de identificare

Autoritățile fiscale eliberează acest lucru la cerere în aproximativ o săptămână, tot ce aveți nevoie este un pașaport valid cu traducere, adică fără înregistrare, permis de ședere sau altele asemenea.

Dacă o proprietate trebuie achiziționată cu o procură pentru o terță parte, este necesară o procură notarială. Dacă acest lucru a fost dat unui notar din străinătate, acesta trebuie apostilat.

Dacă vânzătorul unei proprietăți este căsătorit în momentul încheierii contractului, soțul trebuie să aprobe sau să consimtă la vânzarea proprietății. Acest lucru este valabil și pentru străini. Aceasta este o particularitate în legislația ucraineană privind proprietatea matrimonială. Consimțământul poate fi dat personal în prezența notarului și este menționat în contractul de cumpărare.

Sau poate fi depusă și o declarație notarială a consimțământului soției la încheierea contractului. Consimțământul soției nu este necesar dacă soții au încheiat un contract de căsătorie care face ca acest consimțământ să fie inutil. La încheierea contractului de cumpărare a proprietății, contractul de căsătorie corespunzător este prezentat notarului de către vânzător.

Proces tipic al unei achiziții/contract/înregistrare/plată a proprietății

Părțile semnează contractul de cumpărare a proprietății în prezența notarului. Practica obișnuită este încheierea unui contract preliminar la cumpărarea de bunuri imobiliare și mai ales la cumpărarea unui apartament. Notarul certifică contractul de cumpărare în ambele cazuri.

Contractul de vânzare este înregistrat în registrul de stat. Transferul proprietății are loc aici. La înregistrare, notarul verifică dacă toate impozitele și taxele necesare au fost achitate și dacă părțile au dreptul să efectueze tranzacția juridică sau dacă există sarcini sau drepturi ale terților asupra proprietății.

Plata se face de obicei imediat după încheierea contractului, cu excepția cazului în care se convine altfel.

Următoarele opțiuni sunt disponibile în principiu pentru aceasta:

Deschiderea unui cont de investiții și transferarea acestuia în valută din străinătate, apoi vânzarea monedei străine și transferul de fonduri în contul de investiții din UAH pentru investiții străine suplimentare;
Transfer direct într-un cont în valută al vânzătorului cu sediul în Ucraina în valută;
Depunere în numerar la o bancă și transfer de acolo în contul vânzătorului, deoarece plățile în numerar pot fi efectuate numai până la o sumă de 50.000 de verde. Trebuie remarcat faptul că trebuie prezentat un mijloc/dovada originii. În plus, limita superioară pentru numerarul nedeclarat de străinii din Ucraina este de 10.000 de euro.

În ceea ce privește plata, ar trebui apelat un avocat care are cunoștințe în domeniu, deoarece plata se abate adesea de la reglementarea legală descrisă.

După aceea, contractele cu utilitățile municipale pentru electricitate, apă, taxe pentru gunoi și alte costuri auxiliare trebuie înregistrate sau reînregistrate.

Schimbarea înregistrării poate fi inițiată și de un reprezentant.

La încheierea contractului de cumpărare, este important să vă asigurați că nu există datorii vechi sau restanțe în ceea ce privește livrarea apartamentului, deoarece furnizorii pot contacta noul proprietar al proprietății cu privire la soluționarea creanței, deoarece acestea sunt legate de proprietatea respectivă.

Documente necesare încheierii unui contract de cumpărare de bunuri imobile:

Documentele necesare pentru efectuarea unei tranzacții imobiliare în Ucraina depind de tipul de proprietate (apartament, teren, casă, proprietate comercială, proprietate rezidențială etc.), forma de proprietate asupra proprietății, dreptul de utilizare, sarcini, drepturi ale terților și legale. Reglementări și reglementări și alte condiții, care nu pot fi prezentate aici în detaliu.

În plus, starea civilă a cumpărătorului și vânzătorului, precum și starea lor de proprietate. Crearea unei liste cuprinzătoare care este valabilă pentru toate constelațiile de cazuri este posibilă deci numai în fiecare caz individual.

Exemple pot fi:

documentul care confirmă proprietatea asupra proprietății
pașaport tehnic (nu este necesar)
ID-ul vânzătorului
Codul de identificare al vânzătorului
dacă este necesar, identificarea soțului vânzătorului
Codul de identificare al soțului vânzătorului
Certificatul de căsătorie al vânzătorului
Consimțământul soțului vânzătorului (declarație)
ID-ul cumpărătorului, pașaport pentru străini, dacă este necesar permis de ședere
Codul ID-ului cumpărătorului
certificat de căsătorie, dacă este cazul
Identificarea soțului cumpărătorului
Codul de identificare al soțului cumpărătorului
Consimțământul soțului cumpărătorului (declarație)

Consimțământul soțului de a cumpăra și vinde poate fi omis de ambele părți dacă există un contract de căsătorie corespunzător. În acest caz, trebuie prezentat contractul de căsătorie.

documentul care confirmă proprietatea asupra proprietății
pașaport tehnic (nu este obligatoriu)
ID-ul vânzătorului
Codul de identificare al vânzătorului
ID-ul soțului vânzătorului
Codul de identificare al soțului vânzătorului
Certificatul de căsătorie al vânzătorului
Consimțământul soțului vânzătorului (declarație), consimțământul la semnarea contractului de vânzare poate fi dat cu acordul contractului preliminar. Atunci soțul nu trebuie să fie din nou prezent.
Carte de identitate a cumpărătorului, pentru străini, pașaport, dacă este necesar permis de ședere
Codul ID-ului cumpărătorului
dacă este cazul, certificatul de căsătorie al cumpărătorului
Identificarea soțului cumpărătorului
Codul de identificare al soțului cumpărătorului
Consimțământul soțului cumpărătorului (declarație)
Evaluare/expertiză
Certificat de inventar tehnic, ITO (la cererea notarului)
Certificat formular 13 pentru persoanele înregistrate în apartament

Consimțământul soțului de a cumpăra și vinde poate fi omis de ambele părți dacă există un contract de căsătorie corespunzător. În acest caz, trebuie prezentat contractul de căsătorie.

Costuri continue, taxe recurente, impozite

Impozitele periodice și recurente asupra imobilelor nu diferă între străini și ucraineni.

Impozitele pe bunurile imobiliare se datorează numai de la un apartament de 60 m² sau mai mult și de la o dimensiune a casei de 120 m² sau mai mult și sunt datorate anual.

Impozitul variază la nivel regional și se ridică la maximum 1,5% din salariul minim lunar pe metru pătrat de spațiu locativ. În prezent, aceasta este de aproximativ 1.- Euro pe metru pătrat și anul pe metru pătrat. Taxa poate fi în prezent de maximum 830 Euro pe proprietate

Impozite pe veniturile din închiriere

Impozitele pe veniturile din chirii reprezintă în general 18% din veniturile din chirii.

Aceeași rată a impozitului pe venit de 18% se aplică rezidenților, nerezidenților, ucrainenilor și străinilor.

Structurarea impozitului prin înregistrarea afacerii este practic posibilă, ceea ce poate reduce impozitul.