Vânzare parțială a propriei proprietăți Care sunt capturile ofertelor

Vânzarea parțială a unei proprietăți pare să funcționeze simplu: Cine de ex. Vândut 20% din proprietatea sa, primește bani repede și 80% aparține în continuare acestui lucru. Cu toate acestea, furnizori precum Wert Faktor și Engel & Völkers cer atunci și un fel de chirie. Și există alte capcane.

Esențialul pe scurt:

În plus față de chiria lunară (pe care furnizorii o numesc „taxă de utilizare lunară” sau „taxă de utilizare lunară”), taxele mari sunt datorate atunci când proprietatea este vândută ulterior complet. Și trebuie să plătiți singuri toate costurile pentru întreținere, care sunt întotdeauna datorate pentru imobiliare.
Nu vă lăsați ghidați de presupusa manipulare simplă și procesare rapidă. Faceți ceea ce este necesar și investigați alternativele. Dacă aveți dubii, solicitați sfaturi independente.
Concluzia este că un împrumut simplu oferă de obicei condiții mult mai atractive. La ratele dobânzii scăzute actuale, mulți primesc dobânda anuală de 1%. Imobilul este o bună garanție cu care băncile oferă condiții mai bune.

Oricine are nevoie de bani și deține o proprietate a putut întotdeauna să-i folosească drept garanție pentru a primi rate de dobândă deosebit de mici. Se vorbește apoi despre o ipotecă sau un credit ipotecar. Acum putem vedea că companiile se apropie de consumatori cu oferte noi, presupuse mai simple.

De exemplu, Wert Faktor și Engel & Völkers oferă să cumpere o parte din proprietate și să plătească rapid sume mai mari de bani pentru aceasta. Cu Wert Faktor procedura se numește „Vânzare parțială a imobilelor”, cu Engel & Völkers se numește „Casă lichidă”.

Promisiunea publicitară: clienților li se poate evalua online valoarea proprietății. Așa că veți vedea rapid sume concrete. Companiile vor să devină „parteneri tăcuți” - adică nu interferează altfel cu imobilele. Scrii despre „flexibilitate și securitate maximă”.

Dar o vânzare parțială este de fapt o ofertă atractivă - sau capcanele amenință?

Vânzarea sau împrumutarea propriei proprietăți - și încă locuirea în ea: o așa-numită ipotecă inversă sau o renta sunt, de asemenea, posibile. Descriem aceste posibilități și avantajele și dezavantajele acestora într-un articol separat.

Oricine vinde ar trebui să plătească un fel de chirie în viitor

În primul rând, un punct important: Oricine vinde o parte din proprietatea lor ar trebui să plătească companiei o „taxă de utilizare lunară” (factor de valoare) sau o „taxă de utilizare lunară” (Engel & Völkers). Cu cât cota pe care o vindeți eșuează și cu cât proprietatea este mai valoroasă, cu atât această taxă va fi mai mare.

De exemplu, factorul valoric se calculează pentru o proprietate cu o valoare totală de 500.000 de euro (celelalte date provin de pe site-urile respective, accesate în mai 2020): Oricine vinde 20 la sută din acesta și primește 100.000 de euro achitați va trebui acum să plătească 242 de euro pe lună. După 20 de ani, asta ar însemna 58.080 de euro. La Engel & Völkers, suma este aproximativ comparabilă.

În exemplu, aceasta reprezintă 2904 euro sau 2.904% (sau 3% pentru Engel & Völkers) din suma plății pe an. Este mult sau puțin? Puteți compara taxa cu suma plății chiriei (chirie anuală rece pe metru pătrat) pe baza prețului de achiziție (pe metru pătrat). Apoi, veți obține un așa-numit randament de închiriere. Acest lucru fluctuează foarte puternic la nivel național. În unele zone este peste 6%, în altele sub 3%. Metropole sunt mai mult la capătul inferior de aproximativ 3 la sută, deoarece aici chiria este legată de prețurile recent crescute semnificativ.

Aveți grijă însă: cu astfel de comparații, va trebui să luați în considerare și costurile de întreținere (pentru mai multe detalii, consultați „Companiile nu contribuie la costuri suplimentare” mai jos) Deoarece în cazul chiriașilor, aceștia sunt de fapt suportați în totalitate de către proprietar. Companiile care cumpără părți ale proprietății dvs. întorc mesele: Ca parte a proprietarului proprietății, ar trebui să plătiți o chirie și suportă costurile totale ale investițiilor și întreținerii.

Oricine își vinde ulterior proprietatea în totalitate plătește taxe suplimentare

Dacă nu mai dețineți întreaga proprietate pentru că ați vândut o parte din ea, această constelație va fi, de asemenea, interesantă: Ce se întâmplă dacă doriți să vindeți întreaga proprietate unei terțe părți? Factorul de valoare prevede aici că participați la încasările din vânzări pe baza ponderii rămase. Deci, dacă ați fi vândut 20 la sută din factorul valoric, de exemplu, ați obține 80 la sută din încasări dacă l-ați vândut complet mai târziu. Dar: În cazul factorului valoric, poate fi necesar să plătiți o taxă suplimentară. Dacă proprietatea din exemplul nostru, care este un factor valoric de 20%, este vândută ulterior pentru un total de 700.000 euro, factorul valoric calculează o „taxă de implementare” de 6,5% din prețul de vânzare, care corespunde 45.500 euro. La Engel & Völkers, în loc de o taxă de implementare, ar trebui suportată o „taxă de procesare” de 5,5% din prețul de vânzare.

Pentru plata solicitată de 100.000 de euro (20 la sută din valoare în cazul vânzării parțiale) odată primită, factorul valoric din exemplul nostru primește în total 243.580 euro după 20 de ani (comision de utilizare 58.080 euro, taxa de implementare 45.500 euro, preț de vânzare proporțional 20% din 700.000 = 140.000 euro).

Ar trebui să fiți conștient de acest lucru încă de la început ca fiind costul tranzacției.

Pericol: Factorul de valoare chiar se protejează împotriva pierderii de valoare a proprietății. Dacă ulterior proprietatea este vândută integral, furnizorul scrie în contractele curente, va primi înapoi cel puțin banii pe care i-a investit și costuri suplimentare de 17% ca „acțiune minimă”.

Suma de plătit și cota din proprietate rămân limitate

Nici factorul valoric, nici Engels & Völker nu acordă o mână complet gratuită atunci când vine vorba de vânzări parțiale. Nu puteți vinde acțiuni ale companiei care valorează mai puțin de 100.000 de euro. De asemenea, puteți vinde maximum 50% din proprietatea dvs. Valoarea proprietății este determinată de un evaluator în numele furnizorului.

Companiile nu împart costuri suplimentare

Nicio proprietate nu poate face fără investiții pe termen lung. Fie că este vorba despre reparații sau chiar despre creșterea valorii proprietății odată cu modernizările - companiile nu vor să participe la astfel de costuri. Ai de ex. În cazul în care 50% din proprietate este vândută, va trebui să plătiți tot suma pentru un nou sistem de încălzire, izolație, reparație a acoperișului sau altele similare.

Rețineți: veți menține sau crește valoarea proprietății pentru partenerul dvs. contractual cu astfel de măsuri. Cei care investesc sume mari în modernizare și apoi vând proprietatea nu numai că beneficiază de prețul de vânzare mai mare, dar dau și acțiuni companiei din încasările mai mari.

Dacă acest lucru este corect este probabil o chestiune de opinie. Este o practică obișnuită cu proprietatea comună a proprietății, după cum știe fiecare proprietar de apartamente din clădirile de apartamente, că toate costurile sunt împărțite în funcție de cotele de proprietate. Nu este cazul aici: costurile de întreținere și de vânzare sunt în întregime responsabilitatea dumneavoastră.

Faceți calculul: un împrumut poate fi mult mai atractiv

Având în vedere toate acestea, puteți analiza ratele dobânzii la împrumuturile bancare tradiționale. Dacă împrumutați până la 50% din valoarea proprietății de la banca dvs., condițiile de top sunt posibile în funcție de bonitatea dumneavoastră. Rata dobânzii pentru o rată a dobânzii fixă de zece ani este în prezent chiar sub 1 la sută pe an. Comparativ cu o taxă de utilizare de aproape 3% pe an în exemplul descris mai sus, aceasta poate fi o afacere mult mai bună.

Dacă ați plăti doar dobânzi de 1% pentru împrumutul de 100.000 de euro timp de douăzeci de ani, ați plăti băncii dobânzi de 20.000 de euro și suma împrumutului de 100.000 de euro în această perioadă. Aceasta este jumătate din ceea ce ar trebui să plătiți dacă ați vinde o parte din exemplul de mai sus.

Cu un împrumut păstrați, de asemenea, proprietatea deplină, cu șansa deplină de apreciere (desigur, dar și riscul complet de depreciere).

Dobânda este întotdeauna un preț individual și este o chestiune de negociere. Cei care desfășoară activități independente sau care au ajuns la bătrânețe trebuie să se aștepte să primească împrumuturi doar la dobânzi mai mari. Dacă sunteți convins că nu aveți nicio șansă de împrumut cu dobândă redusă, vă sfătuim să întrebați la diferiți furnizori. Factorul decisiv nu este vârsta sau independența, ci situația financiară generală și - și mai important - politica de afaceri a instituției de credit respective.

Dacă dumneavoastră sau moștenitorii dvs. doriți să cumpărați înapoi, este nevoie din nou de un evaluator

Dacă dumneavoastră sau moștenitorii dvs. doriți să dețineți din nou proprietatea completă, vă puteți adresa Wert Faktor/Engel & Völkers. Dar trebuie să fii de acord asupra prețului. Dacă este necesar, un evaluator ar trebui să fie comandat pentru a evalua valoarea curentă. Dacă prețurile imobiliarelor au crescut, este posibil să trebuiască să plătiți o sumă semnificativ mai mare.

Avantajul noilor oferte rămâne discutabil

Având în vedere aceste condiții generale, se pune întrebarea în ce circumstanțe ar putea fi deloc avantajoasă o vânzare parțială. Eventual dacă se presupune că proprietatea va pierde multă valoare (caz în care o vânzare completă ar fi cea mai bună decizie). De asemenea, este de conceput că ratele dobânzii la împrumut pe care băncile vi le oferă pentru situația dvs. specifică sunt mult mai mari decât ratele dobânzii de aproximativ 1% pe an, care sunt utilizate în general aici pentru împrumuturile imobiliare.

Chiar și soluția presupusă mai simplă pentru persoanele în vârstă nu este un argument: Așa cum nu trebuie să rambursați banii primiți din vânzarea parțială către cumpărător, nu trebuie neapărat să rambursați un împrumut băncii în timpul vieții.

Dacă doriți să vindeți o parte din proprietatea dvs., primiți întotdeauna oferte specifice de contract. Cifrele prezentate aici sunt preluate numai de pe site-urile furnizorilor.

De asemenea, puteți primi sfaturi independente cu privire la finanțarea imobiliară de la centrul dvs. de consiliere pentru consumatori. De asemenea, puteți aduce cu dvs. oferte specifice la o astfel de întâlnire, să le calculați și să aveți avantajele și dezavantajele descrise.