Acceptarea bunurilor comunale

În principiu, Scăderea proprietății comunale sarcina inițială a partenerului contractant respectiv al dezvoltatorului imobiliar. Aceasta înseamnă că nu este permisă trecerea la administratorul WEG, la ansamblul WEG sau la un expert.

Curtea Regională Superioară din München a rezumat acest bine cu hotărârea sa din 6 decembrie 2016 - 28 U 2388/16 Bau -, juris. Fiecare clauză de acceptare din contractul dezvoltatorului trebuie să respecte aceste cerințe.

1. O clauză utilizată de dezvoltatorul imobiliar în termenii și condițiile sale generale ale unui contract de cumpărare, care permite acceptarea proprietății comune de către un prim administrator care poate fi stabilit de către dezvoltatorul imobiliar, este în conformitate cu Secțiunea 307 (1) teza 1 BGB este invalidă. Faptul că și un expert este autorizat nu face ca clauza să fie efectivă (numărul marginal 110).

2. Acceptarea proprietății comunitare nu este o chestiune originală a asociației de proprietari, ci a părților contractante individuale ale dezvoltatorului imobiliar. Prin urmare, adunarea proprietarilor nu are competența de a adopta o rezoluție privind acceptarea proprietății comune.

I. Baza acestui subiect este contractul de dezvoltator

Ca parte a unui contract de dezvoltare imobiliară, dezvoltatorul imobiliar se angajează să ridice sau să transforme o casă sau o structură comparabilă și să procure drepturi de proprietate/proprietate ereditară asupra unei proprietăți contra plății unui „preț de cumpărare”. Contractul de dezvoltator are astfel elemente atât ale dreptului vânzărilor, cât și al dreptului muncii.

Conform articolului 34 c GewO, un dezvoltator imobiliar este orice persoană de afaceri care, în calitate de constructor, pregătește sau realizează proiecte de construcții în nume propriu pentru contul său propriu sau terț și folosește active de la cumpărători, chiriași, chiriași sau alți proprietari efectivi sau de la solicitanții de drepturi de cumpărare sau de utilizare.

2. Cumpărarea unui condominiu atunci când cumpărați de la un dezvoltator imobiliar

Regula este că dezvoltatorul construiește/transformă un complex rezidențial și îl împarte în același timp în proprietate rezidențială și proprietate parțială în conformitate cu secțiunile 3, 8 WEG. Există proprietate specială a apartamentelor sau unităților comerciale și, în același timp, fiecărei proprietăți speciale i se atribuie o cotă de coproprietate în întreaga proprietate.

Dacă proprietatea individuală este apoi vândută prin contracte de dezvoltatori, apar diverse întrebări. Dezvoltatorul imobiliar se angajează să creeze o lucrare (obligație contractuală) atât sub formă de proprietate specială și comună, cât și să asigure dreptul de proprietate asupra ambelor (obligație contractuală). Fiecare proprietate privată (apartament sau proprietate parțială) trebuie să fie legată de o cotă de proprietate comună într-o proprietate în comun, în conformitate cu secțiunea 1 paragraful 2, 3 WEG.

Conform articolului 1 paragraful 4 WEG, proprietatea comună este proprietatea, precum și părțile, sistemele și facilitățile clădirii care nu sunt deținute separat sau de către terți. Principalele exemple de aplicare sunt părțile portante ale clădirii, fațadei etc.

Prin urmare, înființarea proprietății comune este datorată fiecărui cumpărător de locuințe. În acest sens, acceptarea conform articolului 640 BGB sau a reglementărilor contractului de vânzare este necesară conform specificațiilor din contractul de muncă.

II.Acceptarea contractelor de dezvoltatori imobiliari

1. Contractul de dezvoltator ca contract de muncă

În măsura în care contractul de construcție are componente în conformitate cu legea privind munca, se aplică prevederile contractului de muncă. Următoarele se aplică pentru cumpărător/client: Performanța de lucru a dezvoltatorului imobiliar este legată de comun și, de asemenea, de proprietatea separată în conformitate cu A accepta efectiv și legal § 640 alin. 1 teză 1 BGB, în măsura în care s-a produs starea de scadență a acceptării. Cerințele de acceptare pot fi reglementate diferit în contractele de vânzare.

Cererea de remunerație a dezvoltatorului imobiliar este datorată (§ 641 BGB).
Sarcina probei se schimbă. Înainte de acceptare, dezvoltatorul poartă sarcina probei că lucrarea are proprietățile garantate și este lipsită de defecte. După acceptare, sarcina probei pentru existența unui defect al lucrării revine cumpărătorului/clientului.
Începe termenul de prescripție în contextul garanției pentru defecte (§§ 638, 634 a Paragraful 2 BGB).
După acceptare, riscul deteriorării lucrărilor de construcție și distrugere este transferat cumpărătorului/clientului.
Odată cu acceptarea, clientul nu mai are pretenții la performanță. În caz de defecte, el are dreptul la refacere și o garanție în conformitate cu §§ 633, 634 BGB.

2. Acceptarea separată a proprietății speciale și comune (acceptarea parțială)

Atât proprietatea comună, cât și proprietatea privată urmează să fie eliminate. Este posibilă o acceptare separată. Obligația de acceptare separată față de dezvoltator există numai pe baza unui acord special (BGH din 10 februarie 1994, VII ZR 20/93). Dacă timpii de acceptare diferiți sunt relevanți pentru proprietatea comună și individuală, se aplică și perioade diferite de limitare.

3. Acceptarea proprietății separate

În principiu, acceptarea proprietății separate nu include acceptarea proprietății comune. Numai cumpărătorul respectiv are dreptul și este obligat să preia proprietatea separată.

Excepție: Proprietatea comună este exclusiv într-o zonă separată a proprietății. Dacă clientul este conștient că acceptă și proprietatea comună atunci când acceptă proprietatea separată, acceptarea este efectivă în acest sens. Acceptarea se aplică atunci numai în relația dintre cumpărătorul/comanda de cumpărare și dezvoltator.

4. Scăderea proprietății comune

Toți cumpărătorii/comandanții trebuie să accepte proprietatea comună pe baza contractelor lor existente. Baza aici este contractul de vânzare respectiv cu acordurile corespunzătoare. Este o obligație individuală din partea contractorului de construcții aplicabil și convenit pentru persoana respectivă. Libertatea contractuală se aplică aici, în principiu. Contractele cumpărătorilor/comenzilor respective ar putea chiar să se contrazică. Nici administratorul, nici proprietarul individual nu sunt autorizați să accepte proprietatea comună pentru toți ceilalți.

Acest lucru se aplică și în cazul în care proprietatea comună este supusă unui drept special de utilizare. Chiar și în acest caz, toți cumpărătorii/comandanții trebuie să efectueze acceptarea.

5. Acordarea procurii pentru acceptare

Cumpărătorul poate acorda procuri, iar terțul autorizat poate prelua atât proprietatea privată, cât și proprietatea comună în locul său.

În unele cazuri, în contractul dezvoltatorului este deja convenit ca acceptarea cumpărătorului să fie efectuată de un expert în construcții. Chiar și în timpul negocierilor contractuale, trebuie luate în considerare costurile și selecția: ar fi benefic pentru cumpărător dacă selecția se face cel puțin în comun (dezvoltator și cumpărător) sau dacă este făcută de un terț. De asemenea, se poate conveni ca dezvoltatorul imobiliar să suporte costurile expertului.

De altfel, administratorul nu poate fi obligat să accepte procura și mandatul asociat. Nu este una dintre atribuțiile sale manageriale să ia bunurile comunale. De obicei, însă, proprietarul care împarte (aici dezvoltatorul) oferă el însuși primul manager. Nu este neobișnuit ca acesta să fie asociat cu dezvoltatorul, astfel încât există dubii cu privire la neutralitate.

În domeniul acceptării proprietății comune, există multe clauze care dezavantajează pe nedrept cumpărătorul și, prin urmare, sunt ineficiente (§§ 307 și urm. BGB).

6. Clauze pentru numirea unui reprezentant autorizat irevocabil

Clauzele pentru numirea unui reprezentant autorizat irevocabil sunt ineficiente.

„Acceptarea proprietății comune se efectuează pentru cumpărătorii individuali de către un expert jurat pe care cumpărătorul îl angajează pe cheltuiala sa” (LG München I, hotărârea din 2 iulie 2008 - 18 O 21458/07 -, juris).

„Proprietatea comună este acceptată de părțile contractante de către administratorul complexului rezidențial, dar cel mai devreme când s-au vândut peste 50% din toate apartamentele” (LG Hamburg, hotărârea din 11 martie 2010 - 328 O 179/09 -, juris).

7. Rezoluții pentru acceptarea proprietății comune

În principiu, fiecare cumpărător individual are dreptul personal la acceptare conform acordului său contractual cu dezvoltatorul imobiliar sau este obligat să facă acest lucru în conformitate cu acordurile contractuale care îi sunt aplicabile. Același lucru este valabil și pentru drepturile de garanție.

Cu toate acestea, WEG este acum parțial competent din punct de vedere juridic. În acest sens, se face uneori o încercare de a atrage acceptarea către asociația de proprietari ca asociație și de a efectua o acceptare uniformă.

Se contestă dacă WEG - dacă există deja - are autoritate decizională în acest sens.

În cazul în care se afirmă autoritatea decizională, comunitatea de proprietari de apartamente trebuie, în orice caz, să numească un organism sau o persoană care vor reprezenta comunitatea proprietarilor de apartamente în timpul acceptării. De asemenea, ea trebuie să decidă ce poate face această persoană. În acest sens, WEG nu are un reprezentant legal. Administratorul nu are procură pentru aceasta, care rezultă din lege.

Faptul că asociația are ulterior opțiunea de a pune în comun drepturile de deficiență asupra proprietății comune vorbește pentru autoritatea decizională. Ar fi contradictoriu să i se refuze autoritatea decizională pentru mutualizarea acceptării. Există o legătură strânsă între drepturile de acceptare și garanție, care, potrivit unei opinii, justifică autoritatea decizională pentru mutualizare. Aceasta este probabil și opinia predominantă, dar nu a fost încă pronunțată o hotărâre a instanței supreme.

Argumentele împotriva autorității decizionale sunt, de asemenea, de remarcat: acceptarea are consecințe de anvergură pentru cumpărătorul individual, în special dezavantaje. Prin urmare, există riscul ca aceste consecințe juridice să se producă într-o manieră necorespunzătoare prin „organizarea” majorității.

Conform opiniei locale, mutualizarea prin rezoluție este nulă din cauza lipsei de autoritate decizională, deoarece îi pune pe cumpărători individuali într-un dezavantaj considerabil, deși este posibil să nu fie încă membri ai comunității. Prin urmare, un transfer al acceptării nu este posibil prin rezoluție.

Dacă, totuși, se încearcă comunizarea acceptării prin adoptarea unei rezoluții, atunci transferul acceptării către administrator ar trebui luat în considerare cu atenție. Administratorul nu are dreptul legal și nici nu este obligat să preia proprietatea comună. El trebuie să fie special autorizat să facă acest lucru. De regulă, îi lipsește atât expertiza reală, cât și cea juridică pentru acceptare. El poate refuza această sarcină.

De obicei, există și o interdependență între dezvoltator și primul administrator. De asemenea, trebuie avut în vedere faptul că dezvoltatorul are adesea o majoritate sau cel puțin o proporție ridicată a votului atunci când adoptă rezoluții și poate influența rezultatul rezoluției în favoarea sa. Decizia privind comunalizarea și autorizarea administratorului nu sunt supuse controalelor stricte din §§ 307 și urm. BGB (control AGB).

8. Acord contractual

Proprietarii de apartamente pot încheia un contract de acceptare. Aceasta este atunci de natură contractuală. Un astfel de acord nu este inacceptabil. Problema autorității decizionale nu este atunci relevantă. Un astfel de acord se aplică numai proprietarilor care au contribuit la acesta. Alți proprietari (noii proprietari) nu sunt obligați de acest acord contractual (în afară de rezoluții). Nu este un acord în conformitate cu § 10 paragraful 3, 5 paragraful 4 teza 1 WEG (a se vedea mai jos).

9. Acord conform WEG

Diferită și, prin urmare, mai complicată și mai controversată din punct de vedere juridic, este întrebarea dacă proprietarul apartamentului poate încheia un astfel de acord în conformitate cu secțiunea 10 (3), 5 (4) teza 1 WEG și să îl înscrie în cartea funciară. Această reglementare în ordinea comunității este atunci obligatorie. Deoarece reglementările comunității sunt elaborate de obicei de către dezvoltator, par să existe câteva argumente împotriva acesteia.

10. Acceptarea prin utilizare (acceptare fictivă)

Este posibilă și o acceptare fictivă prin utilizare. Este echivalent cu o acceptare efectivă. Începutul perioadei de prescripție este apoi momentul în care este utilizată.

Acceptarea proprietății comunale este extrem de problematică, dar poate avea și avantaje considerabile pentru cumpărător/client. În special, dacă există o acceptare gradată, adică nu toți cumpărătorii acceptă în același timp, termenul de prescripție pentru garanție poate fi amânat prin punerea în comun a revendicărilor pentru defecte. Într-un astfel de caz, prescripția începe cu acceptarea de către ultimul cumpărător/comandant.

Desemnează-ne să examinăm situația juridică

Sunați-ne fără obligație sau descrieți-ne cazul prin e-mail.