Calculați randamentul închirierii gratuit
Astăzi, este ora de matematică pe HelloPrêt! Vă vom prezenta într-adevăr diferite metode de calculul randamentului închirierii, pentru a estima veniturile pe care le puteți obține din închirierea proprietății dvs. Nu vă faceți griji, formulele sunt simple, chiar și cei mai literari dintre voi vor putea să le înțeleagă. Miza este mare, deoarece între ceea ce vă spune vânzătorul sau agentul imobiliar și rentabilitatea efectivă a închirierii, poate exista o diferență uriașă! Luați o foaie și un calculator, acum este timpul să stabiliți dacă operațiunea merită costul.
1. Calculul randamentului brut al chiriei
Astăzi, aveți o întâlnire cu un agent imobiliar pentru a vizita un apartament cu două camere în Clermont-Ferrand. Acesta este oferit spre vânzare la 120.000 € și poate fi oferit 750 € pe lună pentru închiriere. Îl întrebați pe profesionist la ce randament de închiriere vă puteți aștepta. Imediat, el îți răspunde: 7,5%. Sunteți un investitor inteligent și nu știți că produsele de economisire vă fac mult mai puțin. De exemplu, 0,75% pentru un Livret A sau 2,5% în medie pentru asigurarea de viață. Dintr-o dată, acest 7,5% vi se pare mai mult decât ispititor. Fii atent, realitatea este destul de diferită !
Agentul imobiliar a calculat randamentul brut al chiriei, folosind o metodă foarte simplă:
Randament brut = (chirie x 12 luni)/preț de cumpărare al proprietății x 100
(750 x 12)/120.000 x 100 = 7,5%: nu s-a înșelat. Numai ceea ce uită să menționeze sunt costurile auxiliare. Da, pentru a cumpăra acest apartament, va trebui să plătiți notar, garanție, taxe de agenție, probabil. Odată proprietarul, va trebui să găsiți un chiriaș și, dacă nu reușiți imediat (perioada de vacanță de închiriere), va trebui să plătiți singuri plățile ipotecare lunare.
Apoi, va trebui să plătiți impozitul pe proprietate și toate celelalte taxe pe care nu le puteți recupera de la chiriaș. Și impozitele și contribuțiile de asigurări sociale pe care le veți plăti autorităților fiscale pentru această proprietate, vorbim despre ea sau nu? Acesta este modul în care calculul randamentului brut al chiriei are multe limitări. Este util pentru o estimare rapidă și o comparație a profitabilității mai multor case, dar apoi trebuie să vă rafinați cu alte metode, luând în considerare diferitele taxe și impozite.
2. Calculul rentabilității nete a închirierii
Ați înțeles-o, acum este necesar să treceți la calculul randamentului închirierii prin integrarea taxelor care vă vor afecta. Vom vorbi acum despre rentabilitatea netă a închirierii.
Schimbăm formula matematică, dar fiți siguri, rămâne simplu de aplicat:
Randament net de închiriere: (chirie lunară x 12) - (cheltuieli de închiriere + taxe de administrare + impozit pe proprietate)/preț de achiziție x 100
Prin taxe de închiriere, ne referim la cele pe care nu le veți putea transmite viitorului dvs. chiriaș. Super, ne spui, dar care sunt acestea? Legea întocmește o listă (exhaustivă) a taxelor recuperabile pe care nu le vom prezenta aici (este prea lungă). Dar, aproximativ vorbind, acestea sunt costuri legate de apa caldă colectivă și încălzire, taxa pentru deșeurile menajere, anumite cheltuieli comune legate de furnizarea unui lift sau spații verzi etc.
Să presupunem că, în cazul dvs., taxele reprezintă 10% din suma chiriei, adică 75 € din buzunar în fiecare lună. Încredințați închirierea proprietății dvs. unui alt agent decât cel care v-a spus despre rentabilitatea brută a închirierii, care vă costă 5% din chirie în fiecare lună sau 37,5 EUR. Impozitul pe proprietate se ridică la 500 EUR pe an.
Să ajungem la cifre:
((750 x 12) - (900 + 450 + 500))/120.000 x 100 = 5,9%.
Observație: cu această formulă de calcul al randamentului chiriei, scădem de la 7,5% la 5,9%. Desigur, acest lucru este încă interesant în comparație cu un produs de economisire, motiv pentru care vă gândiți să investiți mai degrabă în piatră decât în asigurări de viață. Dar cu toate acestea, este cu 1,6 puncte mai puțin decât ceea ce v-a spus agentul imobiliar (de care ați făcut bine să vă despărțiți).
În plus, se subliniază că această metodă de calcul nu include încă costurile asociate cu achiziționarea proprietății. Taxele notariale, de exemplu, pot varia de la 2% pentru o casă nouă la 8% pentru una veche. La care se adaugă costurile de garanție, estimate în medie la 1,2% din împrumutul imobiliar (dacă doriți să cunoașteți diferența dintre aceste costuri diferite, vă recomandăm să citiți articolul despre falsii prieteni din domeniul imobiliar).