Coproprietatea reformează micile condominii și sindicatele a doi coproprietari
În urmă cu doar o lună, Consiliul de Miniștri a adoptat, în aplicarea legii ELAN din 23 noiembrie 2018, o ordonanță de reformare a legii coproprietății clădirilor construite.
Voința declarată a Guvernului este „ să ofere un sistem simplificat care să se potrivească mai bine specificităților anumitor clădiri, facilitând în același timp procesul de luare a deciziilor în cadrul condominiilor. Scopul este ca gestionarea condominiilor să fie mai ușoară, adaptată la dimensiunea lor, ca luarea deciziilor să aibă loc mai repede și ca coproprietarii să se implice. "
Publicat pe 31 octombrie 2019, textul ordonanței trebuie încă ratificat în termen de trei luni. O adaptare a decretului din 17 martie 1967 și a altor texte referitoare la coproprietate va trebui, de asemenea, să intervină în această perioadă.
Principalele măsuri adoptate ar trebui să se aplice tuturor condominiilor începând cu 1 iunie 2020, sub rezerva unor eventuale modificări în temeiul legii de ratificare.
Aceste măsuri se referă la diferite aspecte ale regimului coproprietății și în special:
Consolidarea consiliului sindical;
Reducerea anumitor majorități, sistem de „porți” pentru a facilita votarea anumitor rezoluții;
Reglementarea serviciilor în afara contractului mandatarului;
Detalii despre domeniul de aplicare al regimului coproprietății, conținutul reglementărilor privind coproprietatea, răspunderea sindicatului etc.
Printre măsurile menționate, este adecvat să ne concentrăm pe crearea unui regim de gestionare slabă pentru anumite categorii de condominii. Este vorba despre „mici condominii” și sindicate formate din doi coproprietari.
Astfel, ordonanța a creat în articolele 41-8-41-23 din legea din 11 iulie 1965 regulile care derogă de la nucleul comun al regimului coproprietății, inspirate în special de mecanismele aplicabile în materie de coproprietate (articolele 815 și urmările Codului civil).
• Condominii mici.
Ordonanța definește condominii mici ca:
din care sindicatul coproprietarilor cuprinde cel mult cinci loturi pentru a fi utilizate ca locuințe, birouri sau magazine;
când bugetul mediu estimat al sindicatului coproprietarilor pe o perioadă de trei ani consecutivi este mai mic de 15.000 EUR.
Această categorie de condominii nu are obligația de a constitui un consiliu sindical sau de a ține conturi cu intrare dublă; angajamente care pot fi recunoscute la sfârșitul anului.
În cazul în care sindicatul adoptă o formă cooperativă și nu a înființat un consiliu sindical, este prevăzut un regim derogatoriu.
Adunarea generală numește un mandatar dintre membrii săi cu majoritate de voturi. De asemenea, poate numi un înlocuitor. Ambele sunt revocabile în aceleași condiții.
Aceasta desemnează, de asemenea, una sau mai multe persoane fizice sau juridice, coproprietari sau calificați externi, pentru a asigura controlul conturilor sindicatului.
Fiecare dintre coproprietari poate, în cazul în care administratorul este în incapacitate de plată sau nu poate face acest lucru și pune în pericol conservarea clădirii, sănătatea sau siguranța ocupanților, poate convoca adunarea generală extraordinară pentru a numi noul administrator sau a decizii.pentru conservarea clădirii.
În aceste „condominii mici”, luarea deciziilor este posibilă prin vot unanim în cadrul unei consultări scrise, fără a fi necesară convocarea unei adunări generale. Această luare a deciziilor prin consultare scrisă este exclusă în ceea ce privește votul bugetului provizoriu și cel al aprobării conturilor.