Cum funcționează și cine decide ce?
Regimul coproprietății rămâne în mare parte necunoscut francezilor. Majoritatea dintre ei se confruntă, în general, cu aceasta cel puțin o dată în viață, cu ocazia unui divorț sau a unei moșteniri. Iată tot ce trebuie să știți despre funcționarea acestui regim juridic care guvernează dreptul de proprietate asupra proprietății, în special asupra imobilelor.
Definiția coproprietății
Proprietatea în comun poate viza toate tipurile de proprietăți, indiferent dacă este vorba de acțiuni, mobilier, obligațiuni, un contract sau chiar o casă sau un apartament. Proprietatea în comun este situația juridică în care mai multe persoane dețin drepturi de aceeași natură asupra unui bun sau a unui set de bunuri, fără ca acțiunile lor respective să fie într-adevăr individualizate. Practic, toată lumea are o parte din bine, dar toată lumea o deține în ansamblu.
Proprietatea în comun are trei caracteristici:
1) Este un drept individual
Fiecare (fiecare coproprietar) deține propriul drept.
2) Proprietatea comună nu este neapărat organizată
Acest drept se referă la o fracțiune dintr-un activ nedivizat, fără ca procesele decizionale să fie organizate în mod necesar în prealabil. Acest lucru poate duce la multe blocaje, cu excepția cazului în care este stabilită o convenție (vezi mai jos). În plus, nu se poate forța pe unul dintre coproprietari să vândă (cu excepția anumitor cazuri specifice, a se vedea mai jos), chiar dacă este minoritar. Consimțământul tuturor este necesar pentru cele mai importante decizii (vezi mai jos).
3) Acest drept este precar
Orice coproprietar are dreptul de a solicita partajarea proprietății în orice moment, indiferent de importanța acesteia în cadrul posesiei comune. Cu alte cuvinte, dacă nu poți forța un coproprietar să vândă, nici nu-l poți împiedica să plece. Acest lucru poate duce apoi în mod paradoxal la revânzarea tuturor bunurilor de către ceilalți coproprietari dacă aceștia nu au mijloacele de a răscumpăra acțiunile vânzătorului.
Proprietate comună: o situație voluntară sau durabilă?
Regimul coproprietății poate fi perfect o alegere (spunem că este de origine convențională) sau poate fi involuntar (sau „suferit”, spunem atunci că este de origine legală). Ambele sunt posibile.
Cumpărătorii pot alege să cumpere două sau mai multe în posesie comună. Aceasta este una dintre cele mai simple soluții din punct de vedere procedural. Acesta poate fi cazul, de exemplu, pentru achiziționarea unei case de vacanță cu mai multe gospodării sau achiziționarea unei proprietăți de către un cuplu coabitat. De asemenea, este posibil să răscumpărați în mod individual dreptul comun al altei persoane. De exemplu, dacă unul dintre coproprietari încearcă să-și vândă partea și ceilalți coproprietari nu pot sau nu doresc să o cumpere.
Dar proprietatea în comun poate fi, de asemenea, involuntară și legată de un eveniment din viață. Acesta poate fi cazul unei succesiuni (atunci când există mai mulți moștenitori), în timpul divorțului (când soții sunt sub regim comunitar) sau dizolvarea unei companii. Atunci când un cuplu este căsătorit sub regimul de separare a proprietății, proprietatea poate fi împărțită în posesia comună în momentul decesului unuia dintre soți. În cele din urmă, anumite donații pot duce, a posteriori, la proprietate comună. Atunci când părinții acordă copiilor propriul drept de proprietate asupra unui bun și păstrează uzufructul, proprietatea pură este de fapt dată în posesie comună. La moartea părinților, proprietatea este împărțită între copiii în deplină proprietate, dar în posesia comună.
Cine decide în coproprietate și când este necesară unanimitatea?
Funcționarea coproprietății este definită în special de articolele 815-815-18 din Codul civil. În contextul proprietății comune, anumite decizii trebuie luate în unanimitate, altele necesită o majoritate de două treimi și, în final, altele pot fi luate de un singur coproprietar.
Un singur coproprietar:
Un coproprietar are dreptul să ia singur așa-numitele măsuri de protecție. Acestea sunt actele materiale care sunt necesare pentru conservarea proprietății sau pentru evitarea pierderii acesteia, „chiar dacă (aceste măsuri) nu sunt de natură de urgență”, detaliază articolul 815-2 din Codul civil.
Aceasta se poate referi, de exemplu, la reînchirierea proprietății în cauză. Există, totuși, câteva principii de urmat. În acest caz, nu putem favoriza un anumit chiriaș. De asemenea, închirierea trebuie să aibă un interes conservator. Nu este cazul atunci când vine vorba de o casă de vacanță pe care coproprietarii o împărtășesc în timpul liber.