Depozit pentru închiriere - rambursarea depozitului pentru închiriere - garanție pentru închiriere
Secțiunile 551, 563 b alineatul 3, 566 a BGB
Închiriere depozit sau închiriere garanție are scopul de a facilita proprietarului să-și exercite interesele legitime de la chirie în cazul unei dispute. Acesta poate fi cazul, de exemplu, dacă proprietarul are cereri de despăgubire împotriva chiriașului sau dacă chiriașul se află în neplată. În acest context, conform articolului 551 BGB, proprietarul este îndreptățit să solicite chiriașului un depozit convenit (depozit de garanție) la încheierea contractului de închiriere. În cazul în care contractul de închiriere a fost încheiat fără obligația de a plăti un depozit de închiriere, proprietarul nu poate solicita ulterior un depozit fără acordul chiriașului.
Valoarea depozitului care trebuie solicitat este limitată în conformitate cu secțiunea 551, paragraful 1 din Codul civil german (BGB) și nu poate depăși de trei ori chiria de bază convenită. De exemplu, dacă s-a convenit o chirie rece de 480 de euro fără costuri incidentale, garanția chiriei este de maximum 1.440 de euro.
Depozit de închiriere - mai multe articole de pe blog
Data scadenței și plata parțială - plăți în rate
Conform § 551 paragraful 2 BGB, chiriașul are dreptul la Depozit de închiriere în trei rate să se stabilească și nu trebuie să le ridice într-o singură sumă. Prima plată în rate se datorează la începutul locațiunii (de ex. Predarea cheilor), alte rate în următoarele două luni.
Proprietarul nu poate refuza chiriașului dreptul de a ridica garanția de închiriere în rate. Reglementarea legală este clară, motiv pentru care nu este nevoie de o reglementare separată în contractul de închiriere. Alte acorduri, de ex. B. faptul că garanția de închiriere integrală trebuie plătită înainte de predarea cheilor este invalidă. Chiar dacă chiriașii au semnat deja un astfel de contract, nu trebuie să furnizeze depozitul de garanție într-o singură sumă - acest lucru nu invalidează contractul de închiriere. În cazul în care proprietarul refuză să plătească în rate sau nu predă cheile după ce prima tranșă a fost plătită, chiriașul poate rezilia chiria fără notificare în conformitate cu secțiunea 543, paragraful 2, nr. 1, afirmând daunele consecințelor cauzate de reziliere.
Rezilierea fără notificare în caz de neplată a plății
Ca parte a reformei legii chiriașilor din 2013, noul paragraf 2a a fost inserat în articolul 569 BGB prin Legea privind modificarea legii chiriașilor (MietRÄndG). Acest lucru permite proprietarilor să rezilieze contractul de închiriere fără o notificare prealabilă dintr-un motiv important dacă chiriașul cu plata depozitului de cel puțin două chirii reci sunt restante. Datorită noului regulament, nu este necesară nici o avertizare și nici o perioadă de remediere. Această regulă se aplică tuturor de la 1 mai 2013 închirieri încheiate.
Plata perioadei de grație: Ca și în cazul întârzierii chiriei, chiriașul are opțiunea, conform secțiunii 569, paragraful 3, nr. 2 din Codul civil german, de a face ineficientă rezilierea fără notificare prin decontarea sumelor restante în termen de două luni de la notificarea evacuării. Același lucru se aplică în cazul în care un organism public, de ex. Biroul de asistență socială, centrul de muncă etc. obligă să soluționeze restanțele.
Rambursarea depozitului de închiriere la sfârșitul închirierii
Atunci când închirierea se încheie, există adesea dispute cu privire la data scadenței pentru rambursarea depozitului de închiriere. Chiriașii sunt nerăbdători să ramburseze rapid, deoarece ar putea fi nevoiți să ofere garanții de închiriere pentru noul apartament. Proprietarul nu vrea însă să piardă funcția de protecție a depozitului.
În principiu se aplică următoarele: Depozitul trebuie fie returnat, fie utilizat în momentul încheierii contractului de leasing. Locatarul poate solicita rambursarea depozitului numai după restituirea proprietății închiriate, adică numai când apartamentul a fost scos și cheile predate proprietarului. (A se vedea: BGH NJW 1972, 721).
Cu toate acestea, nu există o reglementare legală privind perioada de rambursare a garanției de închiriere și luarea în considerare a eventualelor daune suplimentare (de exemplu, reparații datorate utilizării necorespunzătoare a apartamentului, daune care nu au fost eliminate, reparații cosmetice neefectuate, plăți suplimentare din factura de utilități etc.).
SFAT: În interesul reciproc al chiriașilor și al proprietarilor, atunci când predă apartamentul, aceștia trebuie să pregătească întotdeauna un protocol de predare a apartamentului care să enumere toate defectele și citirile contorului care au fost găsite.
Ultimele plăți de închiriere după predarea notificării de reziliere (de obicei cele trei chirii ale perioadei de preaviz) nu pot fi oprite de chiriaș cu mențiunea că proprietarul le poate compensa cu depozitul de închiriere. În acest caz, chiriașul acționează ilegal și subminează funcția de protecție a depozitului de garanție. Proprietarul este îndreptățit să dea în judecată plățile restante de închiriere, care implică și costuri suplimentare pentru chiriaș pentru avocați și instanțe.
Cereri deschise de la chirie
În principiu, depozitul trebuie returnat, dacă nu mai există creanțe restante ale proprietarului de la chirie. În cazul în care creanțele proprietarului sunt incontestabile sau chiar au fost stabilite printr-o condamnare (titlu) obligatorie din punct de vedere juridic, depozitul va fi utilizat în cuantumul creanței existente.
Contract de obligațiuni
Cererile care nu trebuie soluționate cu depozitul pot fi, dacă este necesar, negociate și înregistrate în scris în cadrul unui acord de depozit între chiriași. Dacă nu s-a încheiat un astfel de acord, creanțele cu privire la costurile auxiliare deschise pot fi compensate și cu depozitul de închiriere.
Diferite opinii ale instanțelor cu privire la termenele limită
În jurisprudență, se contestă perioada de examinare care trebuie considerată adecvată. Curtea Regională Superioară Karlsruhe, de exemplu, consideră că este adecvată o perioadă de 6 luni (a se vedea: OLG Karlsruhe WuM 1987, 156), iar Curtea Regională Superioară Celle urmează, de asemenea, acest punct de vedere (a se vedea: OLG Celle WuM 1986, 61). Cu toate acestea, Curtea Regională din Köln consideră că este adecvată o perioadă de 3 luni (a se vedea: LG Cologne WuM 1984, 109), iar Curtea Districtuală din Dortmund consideră că este suficientă o perioadă de 2 luni (a se vedea: AG Dortmund WuM 1981, 235).
Conform opiniei predominante a jurisprudenței, o păstrare de 6 luni a depozitului de închiriere de către proprietar este considerată adecvată, acest punct de vedere se bazează pe termenul de prescripție conform § 548 BGB. Ulterior, cererile de despăgubire ale locatorului expiră după 6 luni de la data predării locatorului către locator.
Costuri auxiliare deschise
Numai în cazuri individuale justificate este permis ca proprietarul să rețină depozitul de închiriere chiar și pentru o perioadă mai mare de 6 luni (a se vedea: BGH WuM 1987, 310). Această perioadă foarte lungă ține seama în principal de situația în care chiriașul se mută în cursul anului curent (de exemplu la 31 martie 2015) și decontarea costurilor auxiliare pentru acest an calendaristic în curs nu se află încă în acest moment, ci, în mod firesc, doar la sfârșitul anului 2015 (adică după sfârșitul celui de-al 8-lea) -9 luni).
Doar o parte adecvată poate fi păstrată
În aceste circumstanțe speciale, jurisprudența permite proprietarului să rețină o „parte adecvată” a depozitului de închiriere (adică nu întregul depozit de închiriere) pentru mai mult de 6 luni. Cu toate acestea, numai cu condiția ca o plată suplimentară din factura de utilități să fie de așteptat (BGH Az: VIII ZR 71/05 din 18 ianuarie 2006). Dacă decontările anterioare pentru costurile auxiliare au dus întotdeauna la un credit pentru chiriaș, proprietarul poate reține o parte adecvată a garanției chiriei numai dacă specifică o posibilă plată a costului suplimentar suplimentar.
Valoarea parțială „adecvată” poate fi estimată numai pe baza valorilor empirice din anii precedenți. AG Hamburg a decis sub numărul de referință: 47 C 1373/95 că păstrați maxim 3-4 plăți lunare în avans pentru costurile suplimentare poate fi.
Tipuri de depozit
Legea oferă posibilitatea de a alege între diferite tipuri de securitate. De regulă, un depozit este furnizat sub forma unui depozit în numerar, înființând un cont de economii pentru chiriaș sau o garanție.
Depozit bancar
Un așa-numit depozit în numerar este posibil prin plata unei anumite sume de bani în numerar, prin cec, transfer bancar sau debit direct.
Proprietarul este obligat să păstreze suma de bani în trust separat de propriile sale active. Depozitarea separată a sumei depuse este importantă în cazul în care proprietarul devine insolvabil.
Dobânzi plătite de proprietar
În plus, proprietarul este obligat să plătească dobânzi pentru suma de bani (cel puțin în suma unui depozit de economii).
Dovezi de la proprietar - cerințe de informații
Locatarul este îndreptățit ca proprietarul să furnizeze dovezi ale investiției conforme a legalității a depozitului (a se vedea: LG Düsseldorf WuM 1993, 400). Dacă, de exemplu, proprietarul nu reușește să demonstreze că prima tranșă a depozitului a fost investită corespunzător, Locatarul are dreptul să rețină plata celor două rate ulterioare (A se vedea: AG Braunschweig WuM 1987, 257). În plus, chiriașul are o creanță executorie legală cu privire la furnizarea dovezii obligației de către proprietar.
Cererea de daune a chiriașului
Dacă se dovedește că proprietarul nu a făcut depozitul în conformitate cu legea, chiriașul are dreptul la despăgubiri pentru daunele rezultate. Dacă, de exemplu, proprietarul nu a reușit să investească depozitul de chirie, astfel încât să câștige dobânzi, chiriașul poate cere compensației pentru pierderea dobânzii de la proprietar. Pierderea din dobândă se calculează pe baza perioadei retroactive de neinvestire a sumei depozitului.
Contul de depozit al chiriașului
Contul de depozit este cea mai comună formă de asigurare a garanției de închiriere. Proprietarul va crea un cont de economii la orice bancă pe numele chiriașului. Locatarul plătește suma depusă convenită în acest cont și această sumă este supusă dobânzii în suma obișnuită pentru depozitele de economii cu o perioadă de preaviz de trei luni. Contul de economii conține o așa-numită notă de blocare în favoarea proprietarului, pentru a permite accesul, dacă este necesar. Drept urmare, plata și utilizarea depozitului de închiriere depind numai de disponibilitatea proprietarului de a dispune, fără ca chiriașul să poată participa.
garanție
În cazul unei garanții, cauțiunea se angajează prin contract să își asume responsabilitatea pentru datoriile altei persoane (debitorul principal) față de persoana căreia i se datorează datoriile (creditorul). Aceasta înseamnă: Dacă chiriașul (= debitorul principal) nu poate plăti depozitul de închiriere, de exemplu, acesta trebuie plătit prin garanție. (Vă rugăm să rețineți: proprietarul nu trebuie să accepte o garanție, deoarece nu există o reglementare legală)
Garanție absolută
Depozitul de închiriere poate fi de asemenea furnizat în locul garanției „normale” sub forma unei așa-numite garanții absolute. În cazul unei garanții absolute, garanția renunță la „pledoaria acțiunii în avans”. Spre deosebire de garanția normală, aceasta înseamnă că garanția poate fi de asemenea solicitată, deși nu s-a stabilit încă că debitorul principal (= chiriaș) nu poate plăti el însuși depozitul de chirie. Prin urmare, garanția poate fi solicitată de creditor (proprietar) în orice caz.
Această formă de garanție este adesea necesară atunci când închiriați studenților. Deci, în majoritatea cazurilor, este folosit proprietarul Gata pentru închirierea studenților dacă părinții studenților au o garanție absolută.
garantie bancara
De asemenea, chiriașul poate furniza un depozit de închiriere prin furnizarea unei garanții bancare. În acest caz, chiriașul trebuie să îi instruiască băncii că va restitui depozitul de închiriere care urmează să fie plătit proprietarului imediat ce proprietarul face o cerere (așa-numita primă cerere). Răspunderea băncii este limitată la cererea maximă admisibilă de 3 chirii lunare. Avantajul unei garanții bancare pentru chiriaș este că nu trebuie să plătească depozitul în numerar, în plus față de costurile sale deja mari de mutare. Dezavantajul este că chiriașul - spre deosebire de un cont de depozit - nu primește nicio dobândă, ci trebuie să plătească pentru acest serviciu băncii cu comisioane de 2% - 3% din suma garanției anual.
Închiriere dintr-o privire
De regulă, proprietarul solicită noului chiriaș un depozit de închiriere. Cu toate acestea, nu există nicio obligație legală de a solicita în general o astfel de garanție de închiriere. Prin urmare, este necesar un acord contractual expres.
Aceasta nu include spațiul locativ controlat de preț în conformitate cu secțiunea 9 (5) WoBindG. Cererea pentru un depozit de garanție este admisibilă numai în cazul în care acest lucru este destinat exclusiv pentru a aplica cererile posibile ale proprietarului împotriva chiriașului din cauza deteriorării apartamentului sau a reparațiilor non-cosmetice.
Cât de mare poate fi depozitul de închiriere?
Depozitul de închiriere este permis maxim trei chirii lunare nete (Chiria rece, adică fără a lua în considerare costurile auxiliare) la momentul încheierii contractului de închiriere (§ 551 paragraful 1 BGB). O creștere ulterioară a depozitului de chirie din cauza unei creșteri a chiriei nu este posibilă.
Dacă s-a convenit o chirie inclusă (adică chirie netă, inclusiv costuri auxiliare), depozitul trebuie plătit și în această sumă integrală, de cel mult 3 ori.
Este deosebit de interesant pentru chiriași că Secțiunea 551, Paragraful 2 din Codul civil german (BGB) prevede autorizarea efectuării garanției de închiriere în trei rate lunare egale, cu condiția ca aceasta să fie furnizată în plata unei sume de bani (numerar). În acest sens, prima plată parțială se datorează la începutul închirierii și plățile ulterioare în următoarele două luni.
Rezilierea fără notificare în caz de neplată a plății
În cazul în care chiriașul plătește plata depozitului de închiriere în cuantum de cel puțin două chirii de bază, proprietarul poate rezilia chiria fără notificare prealabilă după modificările aduse reformei legii chiriei din 2013 fără avertisment prealabil.
Cu toate acestea, un prim proiect al Ministerului Federal al Justiției pentru reforma legii chiriașilor din 2016 prevede un cerc mai mare de protecție pentru chiriașii care se află în neplată: Dacă chiriașului i se comunică un aviz de evacuare după încetarea fără preaviz, chiriașul ar trebui să aibă la dispoziție două luni după livrare pentru a plăti chiria datorată și posibila despăgubire a plati. Încetarea ar fi atunci ineficientă. Cu toate acestea, rămâne de văzut dacă aceste modificări vor fi făcute în acest fel.
Scopul depozitului de închiriere
Depozitul de garanție este utilizat pentru asigurarea financiară a proprietarului în cazul în care chiriașul trebuie să plătească despăgubiri pentru daunele cauzate sau chiria nu a mai fost plătită etc. În general, depozitul de garanție poate fi utilizat pentru a acoperi toate obligațiile chiriașului în baza chiriei.
Cum poate fi crescută garanția chiriei?
Depozit bancar
În principiu, chiriașul poate asigura depunerea prin Plată în numerar (Plata unei anumite sume de bani). Plata în numerar poate fi predată proprietarului sau plătită într-un cont specificat de proprietar și pe numele său.
Angajament
O altă posibilitate este gajarea. Chiriașul plătește suma convenită într-un cont de economii pe numele său și apoi angajează cererea de economii către proprietar. Cu toate acestea, este necesar ca banca să ia cunoștință de gaj și să înființeze o notificare de blocare corespunzătoare în favoarea proprietarului.
garanție
De asemenea, chiriașul poate oferi garanția prin intermediul unei garanții. Cu toate acestea, trebuie acordată atenție formei scrise și cerințelor de conținut ale garanției. De exemplu, sfera garanției trebuie să fie suficient determinată.
Obțineți înapoi depozitul de chirie când vă deplasați
Dacă contractul de închiriere expiră, proprietarul nu mai are dreptul la garanția chiriei și trebuie să ramburseze depozitul către chiriaș. Obțineți tot ce trebuie să știți despre rambursarea depozitului de chirie sub depozitul de chirie atunci când vă mutați. Puteți afla cum poate fi anulată și utilizată garanția depozitului de chirie la mutarea în secțiunea Anulare și utilizarea garanției de depozit a chiriei la mutare.