Lucrări de restaurare la sfârșitul contractului de închiriere - Delcade SAS - Avocats et Solicitors
Arenda comercială este obligată să dureze și să continue, ținând seama în special de dreptul la reînnoire de care beneficiază locatarul, în principiu. Acesta este, fără îndoială, unul dintre motivele pentru care problema lucrărilor de reparații la sfârșitul contractului de închiriere nu este, în anumite situații, suficient de anticipată de către părți.
În plus, atunci când un locatar returnează sediul, el se proiectează într-un „după” în care orice sumă care trebuie plătită pentru sediul returnat este considerată un cost suplimentar. La rândul său, locatorul consideră că returnarea localului constituie o oportunitate de a determina obligațiile de reparare pe care trebuie să le îndeplinească locatarul.
Apoi se adaugă o dificultate juridică la această divergență de poziție a părților, deoarece temeiul juridic al cererilor locatorului nu este același, în funcție de faptul dacă contractul de închiriere este în curs sau a încetat.
În orice caz, dacă lucrările de restaurare la sfârșitul contractului de închiriere acoperă două tipuri distincte de probleme (Eu), soluția jurisprudențială este unică (II).
Eu - Două probleme distincte
La returnarea localului, părțile trebuie să cadă de acord asupra configurației localului (1 °) și starea localului (perfect, excelent, bun, stare uzată ...) (2 °).
1 ° - Cu privire la configurația spațiilor închiriate
Locatarul este obligat să efectueze, în timpul instalării sale, apoi în timpul închirierii, dacă este necesar, diverse lucrări pentru a putea adapta localul la funcționarea sa.
La returnarea localului, este necesar să se stabilească, printre amenajările și lucrările efectuate de locatar, cele care trebuie lăsate de locatar sau care pot fi lăsate la fața locului.
Aceste întrebări sunt reglementate de dispozițiile contractului de leasing care specifică:
- pe de o parte, în ce măsură și/sau în ce condiții aranjamentele luate de locatar în incinte au devenit proprietatea locatorului (clauza de aderare 1);
- și, pe de altă parte, diferitele aranjamente pe care locatarul le poate sau trebuie să le lase în incintă, atunci când sunt returnate (clauza de nivelare). De exemplu, în ceea ce privește birourile, întrebarea recurentă este dacă locatarul va trebui să-și elimine partițiile și cablurile sau dacă le poate părăsi.
Aceste întrebări sunt, în general, destul de bine anticipate de către părți. Dacă rămâne o dispută cu privire la configurația spațiilor închiriate, este vorba, în principal, de a stabili cine a realizat un anumit aranjament (cum ar fi instalarea unei scări interioare, construirea unui mezanin etc.). În acest sens, prevederile de ordine publică ale articolului L145-40-1 din Codul comercial francez 2 care făceau obligatorie stabilirea unui inventar la luarea în posesie și returnarea spațiilor.
Pedeapsa în cazul nerealizării unui astfel de inventar este aceea că locatorul nu se poate baza pe prezumția „bunei reparații a reparațiilor de închiriere” prevăzută de articolul 1731 din Codul civil. Cu toate acestea, indiferent de problema stării spațiilor pe care le vom lua în considerare apoi, inventarul de corpuri de iluminat constituie un element de probă a configurației spațiilor.
Acesta este motivul pentru care poate fi util să se stabilească un nou inventar, în cazul reînnoirii contractului de leasing și/sau atunci când au avut loc numeroase lucrări de dezvoltare de către locatar, deoarece acest lucru face posibilă acordarea unei anumite date la configurație a localului, fără a aștepta sfârșitul contractului de închiriere.
2 ° - Cu condiția locului închiriat
Prevederile contractului de închiriere se referă adesea la conceptele de „stare bună”, „stare perfectă”, „stare foarte bună” pentru a caracteriza starea în care trebuie returnat localul.
Acestea sunt noțiuni subiective deschise dezbaterii.
În plus, este necesar să se țină seama de dispozițiile contractului de închiriere referitoare la perimare pentru a caracteriza obligațiile care sunt responsabilitatea locatarului. Într-adevăr, în principiu, locatorul este cel care suportă reparațiile legate de perimare, în aplicarea articolului 1755 din Codul civil. Dacă acesta este cazul, va fi necesar, având în vedere starea spațiilor, să se facă distincția între reparațiile care trebuie efectuate, cele referitoare la învechirea sau lipsa de întreținere a locatarului ... dezbateri și discuții între petreceri garantate !
Acesta este motivul pentru care se întâmplă adesea ca numirea unui expert să fie necesară pentru a determina starea spațiilor returnate și reparațiile datorate de locatar, dacă există.
Pentru a anticipa aceste dificultăți, se recomandă ca părțile să stabilească indicatori obiectivi cu privire la starea de restituire a spațiilor (cum ar fi angajamentul locatarului de a finanța înlocuirea covorului pentru un preț fixat în avans.). O altă cale este planificarea organizării unui pre-inventar în amonte, precum și, dacă este necesar, utilizarea unui expert terț înainte de returnarea localului.
Într-adevăr, problema stării spațiilor este cu atât mai problematică cu cât dezbaterea asupra stării spațiilor continuă în mod obișnuit după revenirea localului. Prin urmare, indiferent de determinarea lucrării necesare, se pune întrebarea cine trebuie să suporte timpul de nefuncționare al spațiului în timpul executării lucrării.