OLG Hamm, hotărârea din - 21 U 10203 - openJur

Cumpărătorii unui condominiu care urmează să fie construit nu sunt obligați să preia proprietatea comună existentă cu defecte semnificative.

Acest lucru se aplică și în cazul în care deficiențele practic nu mai pot fi remediate fără o renovare considerabilă a întregii clădiri.

În acest caz, nu există nici o obligație din partea cumpărătorului de a permite antreprenorului să finalizeze contractul prin exercitarea drepturilor de neexecutare sau de garanție la care au dreptul, atâta timp cât nu au avut suficient timp pentru a examina creanțele la care au dreptul și pentru a lua decizii în acest sens.

tenor

Apelul reclamantului împotriva hotărârii diviziei a 18-a civile a instanței regionale Essen anunțată la 13 martie 2003 este respins provizoriu și executoriu pe cheltuiala reclamantului.

Reclamantul poate preveni executarea silită oferind garanție în cuantum de 110% din suma executorie pe baza hotărârii judecătorești, dacă pârâții nu acordă garanție în valoare de 110% din suma care trebuie executată înainte de executare.

Revizuirea nu este permisă.

motive

Senatul face referire la constatările de fapt din hotărârea atacată. Faptele sunt acum după cum urmează:

Cu contracte notariale încheiate în perioada 16 aprilie 1999 - 6 iulie 2000 (eșantion de contract p. 6-29 din dosar), reclamantul s-a angajat pârâtei să cumpere clădirea de apartamente U-Strasse din F cu 11 condominii și facilități comunitare, inclusiv un lift și o parcare subterană.

Contractele a se vedea în § 7 nr. 9 acceptarea proprietății comune de către un consiliu consultativ numit de adunarea proprietarilor. În descrierea clădirii pe care se bazează contractele (p. 149-159 d.A.) se menționează că un lift pentru 4 persoane "(accesibil cu scaunul cu rotile)" va fi instalat în casa scării.

Din noiembrie 2000 până în 5 februarie 2001, inculpații s-au mutat în apartamentele achiziționate și au folosit proprietatea comună de atunci. De atunci, singurul inculpat C a părăsit comunitatea de proprietari și s-a mutat din apartamentul pe care (co) l-a achiziționat anterior.

Reclamantul le-a cerut în mod repetat inculpaților să accepte facilitățile comunale prin intermediul consiliului consultativ. La ultima dată de acceptare efectuată la 07/05/2001, inculpații au refuzat acceptarea cu referire la mai multe defecte, inclusiv o parcare subterană care nu respectă ordonanța de garaj cu o intrare în garaj prea abruptă și locuri de parcare care nu pot fi accesate corespunzător, precum și un lift prea îngust din punctul dvs. de vedere (înregistrat în raportul de acceptare, p. 69-73 din dosar).

Este incontestabil faptul că liftul este construit în așa fel încât să permită transportul doar al unui scaun cu rotile îngust. În negocierile ulterioare, reclamantul a oferit pârâtului să ofere un scaun cu rotile adecvat și îngust pentru transportul persoanelor cu dizabilități în lift.

Reclamantul a spus că pârâții au luat proprietatea comună - implicit folosindu-l - și a susținut că toate defectele majore ale proiectului de construcție au fost eliminate la 1 august 2001. O schimbare ulterioară a parcării subterane și a liftului nu este posibilă fără a dărâma casa la scară largă.

Reclamantul a solicitat,

stabiliți că proprietatea comună a asociației de proprietari de case U-Straße. F a fost acceptat prin mutarea locuitorilor în și folosirea parcării subterane, a holurilor și a facilităților în aer liber la data de 08.08.2001,

alternativ, pentru a stabili că proprietatea comună a acestei asociații de proprietari de apartamente era gata de acceptare începând cu 01.08.2001 și că refuzul pârâtului de a o accepta este nejustificat.

Inculpații au solicitat,

respinge reclamația.

Ați contestat acceptarea și disponibilitatea pentru acceptare și ați susținut că proprietatea comună avea în continuare defecte semnificative. Intrarea în garaj și parcarea subterană contravin normelor tehnologice recunoscute și ordonanței de garaj. Calea de acces este prea abruptă datorită unghiului său de înclinare, astfel încât vehiculele să atingă cu panourile de pardoseală sau barele de protecție. Linia de tramvai a parcării subterane este prea îngustă, astfel încât unele dintre locurile de parcare să nu fie accesibile. Ascensorul nu este accesibil pentru scaune cu rotile, deoarece poate fi utilizat numai cu un scaun cu rotile special deosebit de îngust. De altfel, au fost prezente și celelalte defecte enumerate la paginile 4/5 din răspunsul din 23 octombrie 2002, p. 60/61 din dosar.

Prin hotărârea sa din 13 martie 2003, instanța regională a respins procesul ca neîntemeiat și a declarat că pârâtul nu a acceptat (implicit) proprietatea comună. Datorită plângerilor și acceptării în mod expres refuzate de la folosirea proprietății comune de către pârât, reclamantul nu a putut concluziona că pârâții și-au aprobat executarea în mod esențial în conformitate cu contractul. De asemenea, nu au nicio pretenție la determinarea faptului că proprietatea comună este acceptabilă, deoarece are un defect semnificativ la liftul care nu este accesibil pentru scaunul cu rotile.

Reclamanta se opune acestei hotărâri prin recursul său, care a fost depus în timp util și în timp util. Își completează și aprofundează prelegerea în primă instanță și, în esență, oferă motive pentru numirea ei:

Deficiențele reclamate de inculpați nu existau. De altfel, acestea sunt nesemnificative și, în ceea ce privește presupusele defecte din garaj și lift, nu pot fi remediate. Prin urmare, performanța dvs. poate fi acceptată, iar refuzul pârâtului de a accepta este un abuz de drept.

A solicitat reclamantul,

stabiliți că proprietatea comună a asociației de proprietari de case U-Straße. F a fost gata de acceptare de la 01.01.2001 și refuzul pârâtului de a accepta este nejustificat, astfel încât proprietatea comună trebuie considerată acceptată de la 01.01.2001.

Solicită inculpații,

respinge recursul.

Aceștia apără hotărârea atacată prin completarea și aprofundarea prezentării lor în primă instanță. Ei neagă faptul că arborele de ascensor existent nu permite instalarea unei cuști de ascensor mai mari.

Cu un raport oral al expertului Dipl.-Ing. X dovezi colectate. Datorită rezultatului obținerii probelor, se face trimitere la nota reporterului cu privire la ședința Senatului din 16 decembrie 2003.

Pentru detalii suplimentare despre starea de fapt și despre dispută, se face trimitere la documentele desemnate și la conținutul transmiterilor scrise.

Recursul reclamantului este nefondat.

Procesul admisibil (cf. BGH BauR 1996, 386ff), cu care reclamantul caută în continuare să stabilească „capacitatea de acceptare” a proprietății comune și apariția „efectelor de acceptare”, este nefondat.

Reclamantul acceptă decizia instanței regionale conform căreia pârâții nu au preluat (implicit) proprietatea comună.

Reclamantul nu are dreptul la cererea de acceptare a proprietății comune, care este încă în discuție (în conformitate cu secțiunea 640 (1) BGB coroborată cu secțiunea 7 (9) din contractele de cumpărare notarială) deoarece proprietatea comună are defecte semnificative și pârâtul nu a efectuat încă acceptarea cu bună-credință (§ 242 BGB) au refuzat.

Parcul subteran construit de reclamant prezintă deja defecte semnificative.

Accesul la parcarea subterană și linia de tramvai din parcarea subterană sunt deținute în comun, așa cum au arătat clar părțile în ședința Senatului. Faptul că reclamantul și-a datorat crearea în conformitate cu normele tehnologice general recunoscute și cu dispozițiile relevante ale ordonanței de garaj rezultă din specificațiile clădirii convenite de părți și nu este refuzat de reclamant.

Reclamantul nu a creat intrarea în parcarea subterană și linia de tramvai în conformitate cu obligațiile sale contractuale. Acest lucru a fost clar demonstrat de dovezile luate la ședința Senatului. Expertul Dipl.-Ing., Cunoscut Senatului ca fiind de încredere și competent. X a identificat câteva deficiențe semnificative. Senatul susține declarațiile sale convingătoare.

Intrarea în garaj, de exemplu, are un gradient de 20,4% și este astfel semnificativ mai mare decât gradientul de 15% permis de Ordonanța de garaj (§ 4 paragraful 1 GarVO). Datorită înclinației abrupte a căii de acces, o mașină cu anvelope normale și înălțimea vehiculului atinge solul în zona intrării porții la intrarea sau ieșirea din parcarea subterană, care este predispusă la deteriorări și, prin urmare, reprezintă o restricție considerabilă de utilizare.

În plus, nu există o zonă de acces și ieșire mai puțin înclinată (în sensul secțiunii 4 (2) din GarVO) între zona de trafic public și ieșirea din garaj. Aceasta este, de asemenea, o deficiență semnificativă, deoarece vizibilitatea limitată la fața locului face necesară această zonă, în special pentru a facilita conducerea în condiții de siguranță în afara parcării subterane. De asemenea, expertul a prezentat acest lucru Senatului într-un mod credibil.

Linia de tramvai a parcării subterane este inadecvată deoarece este prea îngustă - măsurată prin lățimea locurilor de parcare - și în acest sens nici nu îndeplinește cerințele Secțiunii 6 din Ordonanța de garaj și nici nu permite utilizarea nestingherită a locurilor de parcare. Linia de tramvai are o lățime de doar 5,50 m, în timp ce niciunul dintre locurile de parcare nu are lățimea de 2,50 m cerută de ordonanța de garaj. Expertul a măsurat acest lucru la fața locului. De asemenea, el a efectuat teste de conducere și a constatat că o mașină nu poate parca nestingherită în niciun loc de parcare, iar un loc de parcare poate fi utilizat doar cu o mașină mică. Aceste restricții de utilizare, care apar practic cu fiecare proces de parcare, reprezintă, de asemenea, o deficiență semnificativă.

Ascensorul are, de asemenea, un defect semnificativ, deoarece nu a fost făcut accesibil scaunului cu rotile.

Deficiența este semnificativă, chiar dacă niciunul dintre locuitorii casei nu depinde în prezent de utilizarea unui scaun cu rotile. Ca urmare, o opțiune de utilizare convenită în mod expres de părți cu privire la lift este aproape complet eliminată, deși această opțiune de utilizare a influențat în mod semnificativ decizia lor de a cumpăra unul dintre condominii în funcție de reprezentarea credibilă a inculpaților prezenți la ședința Senatului.

Deja din cauza celor de mai sus Inculpații nu erau și nu sunt obligați să preia proprietatea comună. Dacă proprietatea comună are și alte defecte și cum pot fi acestea. urmează să fie evaluate, Senatul nu mai este necesar pentru a lua o decizie.

Datorită deficiențelor existente, inculpații nu au refuzat până acum acceptarea cu bună credință.

Acest lucru se aplică și în cazul în care deficiențele practic nu mai pot fi remediate fără o reproiectare considerabilă a clădirii, așa cum a explicat expertul X Senatului. Potrivit descoperirilor sale, numai panta de la intrarea în parcarea subterană poate fi „îmbunătățită” în măsura în care apare un gradient în care vehiculele nu mai ating pământul atunci când sunt conduse în și din garaj. O zonă de intrare și ieșire mai puțin înclinată și o intrare în garaj cu o înclinație de 15% nu pot fi create din cauza lipsei de teren. De asemenea, nu este posibilă lărgirea liniei de tramvai a parcării subterane fără transformarea semnificativă a subsolului și astfel devierea fundamentală de la planificarea convenită altfel. De asemenea, o mașină mai mare nu poate fi instalată în lift fără mărirea semnificativă a arborelui ascensorului, ceea ce la rândul său ar duce la o schimbare semnificativă a clădirii planificate.

Un client nu este obligat să accepte o clădire cu defecte semnificative, chiar dacă defectele - ca în cazul de față - practic nu mai pot fi remediate fără o conversie considerabilă a întregii clădiri.

Dacă el în acest caz, dacă este necesar. este obligat să permită contractantului să proceseze în cele din urmă contractul de muncă prin exercitarea drepturilor de neexecutare sau de garanție la care are dreptul, Senatul îl poate lăsa deschis.

O astfel de obligație ar fi luată în considerare de către pârât numai după ce ar fi avut suficient timp și oportunitate pentru a examina drepturile la care ar putea avea dreptul și pentru a lua decizii posibile. Până în prezent, acest lucru nu a fost cazul, deoarece deficiențele în cauză au fost stabilite mai întâi de un expert judiciar în ședința Senatului și abia în cursul acestei luări de dovezi, deficiențele nu mai pot fi practic remediate decât dacă clădirea este remodelată pe larg. ar trebui sa fie.

La urma urmei, cererea introdusă de reclamant nu a putut avea succes.

Legea aplicabilă relației contractuale se bazează pe legile în vigoare până la 31 decembrie 2001, Art. 229 § 5 teza 1 EGBGB.

Deciziile secundare procedurale se bazează pe secțiunile 97 (1), 708 nr. 10, 711 ZPO.