RFPI - Câștiguri de capital imobiliar - Condiții de utilizare; impozitare
Câștigurile de capital realizate, ocazional, în timpul vânzării pentru plata unei clădiri sau drepturile aferente unei clădiri de către persoane fizice în gestionarea activelor lor private intră sub regimul fiscal pentru câștigurile de capital asupra persoanelor fizice. Prevăzut la articolul 150 U din codul fiscal general (CGI).
A. Regimul impozitului pe câștigurile de capital
Atunci când o companie sau un grup care intră sub incidența articolului 8 din CGI, a articolului 8 bis din CGI și a articolului 8 ter din CGI (pentru mai multe detalii despre societățile în cauză, consultați II § 30-90 din BOI-RFPI-PVI-10 -10), procedează la transferuri pentru o considerare valoroasă a clădirilor sau drepturilor legate de o clădire, fiecare dintre parteneri este impozitat personal pentru partea care i se datorează în profiturile sociale.
Regimul fiscal pentru câștigurile de capital realizate de aceste companii depinde de regulile aplicabile pentru determinarea rezultatului impozabil al acestei companii. Acesta din urmă este determinat în conformitate cu metode care iau în considerare calitatea partenerilor.
1. Acțiuni deținute de parteneri supuși impozitului pe profit sau care intră automat sub un regim real BIC sau BA
la. Principiu
Atunci când acțiunile sunt înscrise în activele unei întreprinderi industriale, comerciale, meșteșugărești sau agricole supuse unui regim fiscal real sau ale unei persoane juridice supuse impozitului pe profit, cota de profit corespunzătoare acestor drepturi este determinată în conformitate cu regulile aplicabile la profitul realizat de persoana sau societatea care deține aceste drepturi (CGI, art. 238 bis K, I).
Ponderea câștigurilor de capital este apoi supusă regimului fiscal pentru câștigurile de capital profesionale.
b. Partenerii afectați
1 ° Persoanele juridice supuse impozitului pe profit în condițiile legii ordinare
Aceasta privește companiile și comunitățile ale căror profituri sunt supuse impozitului pe profit la rata de drept comun prevăzută la articolul 219 din CGI.
Nu este necesar, în această privință, să se facă distincția în funcție de faptul dacă persoana juridică este supusă automat sau opțional la impozitul pe profit sau să se concentreze asupra faptului că impozitul este stabilit doar pe o parte din profit sau venit.
2 ° Companiile BIC sau BA supuse unui regim real care și-au înscris valorile mobiliare în active
Aceasta se referă, de asemenea, la societățile supuse impozitului pe venit, indiferent dacă sunt întreprinderi individuale sau persoane juridice sau similare, care îndeplinesc următoarele trei condiții:
- se încadrează în impozitul pe venit în categoria profiturilor industriale și comerciale sau în cea a profiturilor agricole. Prin urmare, sunt excluse persoanele care sunt supuse impozitului pe venit într-o altă categorie (profituri necomerciale, venituri din proprietate, venituri din capital mobil);
- sunt supuse impozitului pe venit de drept conform unui regim de profit real;
- au introdus participarea lor la bilanțul companiei (sau în tabelul activelor fixe și amortizării), în cazul operațiunilor individuale.
2. Acțiuni deținute de parteneriate interpuse
Conform articolului 238 bis K din CGI, atunci când drepturile asupra companiilor sau grupurilor sunt deținute direct sau indirect prin intermediul unei alte companii sau a unui alt grup de aceeași natură, cota corespunzătoare a rezultatelor este determinată în conformitate cu normele aplicabile privind impozitul pe profit.
Această măsură se aplică atunci când:
- societatea sau grupul membru desfășoară o activitate agricolă și este supus impozitului pe venit conform regimului forfetar sau, opțional, conform regimului de profit real simplificat;
- societatea sau grupul membru activează în gestionarea propriilor active mobile sau imobiliare.
Cu toate acestea, această regulă nu se aplică cotei de profit corespunzătoare, în cazul în care contribuabilul furnizează dovada că o fracțiune din drepturile asupra acestei societăți sau grupului membru este ea însăși directă sau indirectă deținută de persoane fizice sau companii care intră în domeniul de aplicare al II din articolul 238 bis K din CGI.
3. Acțiuni deținute de ceilalți parteneri
În toate celelalte cazuri, cota de profit se determină ținând seama de natura activității și de valoarea veniturilor companiei sau grupului (CGI, art. 238 bis K, II). Astfel, regimul impozitului pe câștigurile de capital imobiliar nu se aplică parteneriatelor cu scop industrial, comercial, meșteșugăresc, agricol sau necomercial. Câștigul de capital intră sub regimul de câștiguri de capital profesional.
Regimul impozitului pe câștigurile de capital imobiliar se aplică în alte situații. Acestea sunt în principal companii imobiliare al căror venit este impozabil integral sau parțial în categoria veniturilor din proprietate.
B. Stabilirea impozitării
Partenerii de parteneriate sunt personal supuși impozitului pe venit sau impozitului pe profit pentru partea din profiturile sociale corespunzătoare drepturilor lor în companie. Această parte trebuie considerată ca fiind dobândită la sfârșitul fiecărui exercițiu financiar.
În conformitate cu jurisprudența Consiliului de Stat, profitul realizat de companie în cursul exercițiului financiar în care are loc retragerea unui partener este impozabil în numele partenerilor prezenți la sfârșitul acestui exercițiu financiar, cu excluderea a partenerului ieșit (a se vedea în special CE, hotărârea din 10 iunie 1983, nr. 28922 și CE, hotărârea din 31 iulie 1992, nr. 67487).
Transferul sau răscumpărarea drepturilor unui partener în timpul exercițiului nu are niciun impact asupra aplicării acestui principiu (a se vedea însă dispozițiile articolului 73 D din CGI și ale articolului 93 B din CGI).
Ca excepție, anumite ajustări ale acestui principiu sunt prevăzute în cazul vânzării de clădiri sau acțiuni la companii predominant în imobiliare deținute de parteneriate.
Astfel, partenerii, persoanele fizice sau profesioniștii, răspunzători de impozitul pe venit aferent câștigului de capital sau câștigurilor de capital profesionale sunt cei prezenți la data vânzării clădirii și nu mai sunt cei prezenți la data încheierii exercițiului financiar al companiei.