Scăderea proprietății comunale de către „întârziați” în asociația de proprietari
1) Problema stricherilor
Anul trecut, Curtea Federală de Justiție a trebuit să se ocupe de două ori de clauze din contractele de vânzare care vizau acceptarea proprietății comune de către așa-numitul întârziat.
A fost întotdeauna vorba despre ansambluri rezidențiale, în care aproape toate unitățile au fost vândute în cele din urmă. Doar una sau câteva unități au fost încă vândute ani mai târziu (în acest caz specific: acceptarea proprietății comune în 2004, vânzarea ultimei unități către „întârziat” în 2006).
2) Clauze de acceptare în contractele de vânzare
Următoarele clauze au fost incluse în contractele de vânzare:
„Proprietatea comună a fost deja acceptată. Se consideră că vânzarea a fost convenită în conformitate cu această acceptare ”sau„ Acceptarea proprietății comune a fost efectuată de biroul de inginerie X Y la ... Termenul de prescripție pentru creanțe și drepturi datorate defectelor de proprietate comună expiră pentru cumpărător la aceeași dată ca și pentru acei cumpărători care au efectuat acceptarea în comun. "
Mulți ani mai târziu, au apărut deficiențe în proprietatea comunității și asociația de proprietari a cerut dezvoltatorului să remedieze aceste deficiențe. Dezvoltatorul imobiliar s-a apărat afirmând că termenul de prescripție a expirat pentru o lungă perioadă de timp, întrucât proprietatea comună a fost deja eliminată în acel moment. Comunitatea și-a derivat cererile de garanție din contractul de vânzare al întârzierii și a susținut că termenul de prescripție nu a început niciodată; deoarece acest cumpărător nu a luat niciodată proprietatea comună. Reglementările din contractele de vânzare sunt ineficiente.
3) Decizia Curții Federale de Justiție privind clauzele de acceptare
Curtea Federală de Justiție a decis asociația de proprietari de apartamente în cele două cauze citate (VII ZR 49/15 din 25 februarie 2016 și VII ZR 171/15 din 12 mai 2016). În cele două hotărâri, Curtea Federală de Justiție a ajuns la concluzia că clauzele de formă utilizate de dezvoltatori în respectivele contracte de cumpărare cu privire la întârzierile au fost ineficiente. Cu toate acestea, aceste întârzieri nu au fost obligate să accepte. Ar fi trebuit să iei singur proprietatea comună. Dar nu ai făcut-o niciodată. Astfel, conform logicii consecvente a Curții Federale de Justiție, cursul perioadei de garanție din aceste „contracte de achiziție cu întârziere” nu a început niciodată.
În decizia din 12 mai 2016, Curtea Federală de Justiție s-a ocupat apoi de întrebarea dacă acești întârziați nu au luat cel puțin în mod tacit, adică implicit, proprietatea comună folosind-o. Curtea Federală de Justiție neagă acest lucru. Pentru că acești cumpărători cu întârziere au presupus că clauza din contract era eficientă. Prin urmare, utilizarea nu ar putea include un testament de acceptare tacită. Dacă un proprietar consideră că este obligat la o acceptare care a avut deja loc, utilizarea proprietății comunale de către dvs. nu poate exprima nicio dorință de a accepta.
Este puțin probabil ca astfel de clauze, așa cum trebuia decis aici de Curtea Federală de Justiție, să fie utilizate și astăzi în contractele de dezvoltare imobiliară. Astfel de clauze au fost destul de frecvente până în anii 2000. În cazuri individuale, în cazul unor defecte ale proprietății comune, poate avea încă un sens și astăzi să se verifice dacă a existat un cumpărător întârziat într-o comunitate care, pe baza unei astfel de clauze contractuale, nu a declarat nicio acceptare a proprietății comune. În cazuri individuale, perioadele de garanție pot rula în continuare, astfel încât asociația de proprietari de apartamente să poată colecta și susține cererile de garanție.
Dar fii atent: acest lucru nu se va aplica la nesfârșit. Curtea Federală de Justiție a stabilit, totuși, că o acceptare tacită eșuează, deoarece cumpărătorii cu întârziere s-au bazat pe această clauză și pe eficacitatea acesteia. De la decizia actuală cel târziu, cumpărătorii care ajung mai târziu nu se mai pot baza pe eficacitatea unei astfel de clauze. Acum, cel târziu, ar trebui să existe o acceptare implicită în utilizarea în continuare a proprietății comune fără reclamații, astfel încât perioadele de garanție să înceapă să curgă cel târziu.
4) Acceptarea proprietății comune nu de către WEG