Investiții imobiliare această mică nișă legală și fiscală pe care proprietarii
În ciuda creșterii prețurilor, a chiriilor stagnante în cel mai bun caz și a reglementărilor mai stricte, proprietarul ar fi tot interesul să apeleze la închirieri mobilate neprofesionale, LMNP. Explicații.
Contextul este greu favorabil proprietarului-locator. În timp ce prețurile de achiziție cresc și ajung la sume disuasive, chiriile stagnează și uneori chiar scad. Și atmosfera nu se îmbunătățește, deoarece legea Elan (Evoluția locuințelor, dezvoltării și digitalului) din 23 noiembrie 2018 intenționează să reînvie reglementarea chiriilor. Combinată cu o reglementare a contractelor de închiriere care protejează foarte mult chiriașul și un sistem de impozitare pe venit din ce în ce mai greu, această limitare a valorilor chiriei ar putea pune în pericol un proprietar deja deprimat.
Dar nu toate perspectivele sunt sumbre. Există încă o mică nișă juridică și fiscală care ar trebui să-l facă pe proprietar să zâmbească din nou: închirierea mobilată neprofesionistă (LMNP). Nu închirierea sezonieră destinată unei clientele turistice, mai mult ca oricând în vizorul autorităților publice. Aceasta este o închiriere mobilată pentru anul, pentru persoanele care doresc să își stabilească reședința temporar sau definitiv.
De ce îți pasă de statutul LMNP ?
Pentru cateva motive. Deoarece cererea de închiriere pentru cazare mobilată este puternică și oferta este încă insuficientă în Franța. Pentru că chiriile sunt mai mari decât o chirie nemobilată (dar chiriașii se întâlnesc acolo). Deoarece contractul de închiriere este mai flexibil, mai ales cu „contractul de închiriere pentru mobilitate”, o promisiune de campanie a lui Emmanuel Macron, consacrată în legea Elan. Rezervat pentru lucrătorii aflați într-o situație de mobilitate profesională sau pentru studenții care au nevoie de cazare pentru o perioadă relativ scurtă, acest contract de închiriere este posibil numai dacă cazarea este mobilată. În sfârșit, ultimul motiv și nu cel din urmă: pentru că sistemul fiscal este foarte avantajos. Prin urmare, locatorul ar fi greșit să nu profite de aceasta !
Cu toate acestea, conform cifrelor Ministerului Economiei, din cei aproximativ 4.627.000 de contribuabili care au declarat chirii impozabile pentru 2017, doar 443.450 sunt companii de închiriere mobilate. Din care doar 52.000 și-au făcut declarația în așa-numitul regim fiscal real, care este cel mai favorabil. Frica de obligațiile administrative, contabile și fiscale, considerată a fi foarte complicată, cu siguranță nu este degeaba. Cu toate acestea, nu sunt de netrecut! Iată, mai detaliat, cele cinci motive bune pentru a închiria un apartament mobilat pe tot parcursul anului.
Cerere puternică și nesatisfăcută
Închirierile mobilate prezintă un interes deosebit pentru două profiluri de chiriași: studenți și tineri lucrători. Adesea mobile, încă nu „echipate” cu mobilier și nerăbdători să nu se înrădăcineze prea repede, caută spații mici (garsonieră și două camere) și, mai rar, trei camere și multe altele în care să locuiască. Astăzi, oferta nu satisface cererea. Diferitele studii privind ponderea locuințelor mobilate în cadrul ofertei de închiriere arată că este încă foarte limitată: ar reprezenta, în toată Franța, 10% în sectorul privat sau aproximativ 660.000 de unități locative, potrivit unui raport publicat. Inspectoratul General de Finanțe. Termenele foarte scurte pentru reabilitarea proprietăților mobilate (în medie cinci zile conform estimărilor lui Lodgis, specialist în închirieri mobilate din Paris, cu excepția turismului) mărturisesc o anumită tensiune.
Un set de factori socio-economici explică de ce crește cererea. În 2013, Ministerul Învățământului Superior a anunțat că vor fi aproape 219.700 de studenți suplimentari până în 2023; La rândul său, prim-ministrul a declarat pe 19 noiembrie 2018 că dorește să primească 500.000 de studenți străini până în 2027. Piața muncii are, de asemenea, o influență, cu ponderea tot mai mare a locurilor de muncă temporare și dezvoltarea mobilității geografice, în timpul stagiilor, formării, misiuni sau transferuri. Creșterea numărului de separări în cadrul cuplurilor contribuie, de asemenea, la această progresie. Deocamdată, în prezent, dacă oferta este localizată în principal în metropole mari, cererea există și crește în toate universitățile sau zonele urbane dinamice din punct de vedere economic.
Chiriile cu 10-15% mai mari
Cu ocazia implementării cadrului de închiriere în 2015, Olap (Paris Rent Observatory) a remarcat că, în regiunea Parisului, locuințele mobilate erau închiriate în medie cu 12% mai scumpe decât o proprietate. Acest diferențial de chirie corespunde costului mobilierului și monetizării beneficiului financiar și practic pentru chiriașul care nu are întotdeauna suficienți bani pentru a cumpăra mobilier și nici mijloacele pentru transportul acestuia.
Diferența chiar tinde să crească odată cu dimensiunea casei. Potrivit LocService, un site specializat în închiriere și cazare comună între persoane, un studio este închiriat în medie 508 euro mobilat, contra 478 euro gol (adică + 6%). Pe de altă parte, chiria unui apartament cu două camere se ridică la 707 euro, comparativ cu 612 euro (+ 15,5%). Pentru un apartament cu trei camere, diferența crește la + 19,7% în favoarea apartamentelor mobilate. Explicatia? Aceste supermarketuri sunt mai rare și atrag directori în călătorii de afaceri pe termen lung. Aceste cifre dau un ordin de mărime.